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今回は宅建業法9回目／15回、テーマは自ら売主制限です。
独学で宅建士試験の合格を目指す方や、初学者の方にも分かりやすく、楽しく勉強して頂けるよう、ゆるふわ解説を心掛けています。
ご活用頂ければ幸いです。ゆるふわ宅建士
自ら売主制限
規制は、A～Eの５種類に分類だね。違反した宅建業者は、監督処分や罰則の対象になっちゃうよ。
（ 規制5種類 ）
A 事務所等 B 広告 C 業務 D 自ら売主 E 報酬額
今回は、D 自ら売主制限について解説するね。宅建業者は、不動産取引のプロだから、売買契約には特別な制限を受けるんだよ。
宅地・建物の売買契約は、取引金額が大きいね。宅建業者に制限を課すことで、購入者等の利益を保護することが目的かな。
自ら売主制限は８種類。まずは条件が重要だよ。① 売買契約ってことと、② 売主と買主の属性に注目！
（ 自ら売主制限 ）
① 宅地又は建物の売買契約
② 宅建業者である者が売主 ＆ 宅建業者ではない者が買主
売買契約のときだけで、賃貸借契約のときは適用されない。宅建業者同士の取引と、買主が宅建業者のときも適用されないね！
自ら売主制限って名前だから、取引態様が、売買ー当事者ってことだよ～。
じゃあ、取引態様が、売買ー代理、売買ー媒介のときも、自ら売主制限は適用対象外ってことになるね。
それから、自ら売主制限に違反した場合は、買主に不利な契約・特約の部分のみが、無効になるんだよ！
契約自体が無効になる訳じゃないんだね！20％以内って制限に違反して30％って契約にしたら、自動的に20％になる…。
（ 自ら売主制限 ）
① 買主に不利な契約・特約は無効
※ 無効となるのは、制限を超える部分のみ
クーリング・オフ制度の適用
宅建業者ではない買主は、一定の要件を満たせば、買受の申込を撤回できるよ～。（ 自ら売主制限① ）
消費者が、自分の意思がはっきりしないまま、契約の申込した場合に、再考する機会を与えるための、消費者保護制度…。
簡単に言うと、契約したけど考え直して、やっぱりキャンセルできるってことだよね！
まず、買主が最初に買受の申込を行った場所で、クーリングオフ制度の適用対象かどうかを判定してね～。最初にだよ！
（ クーリングオフ制度の適用✕ ）
① 事務所又は案内所等ー○契（ 売主である宅建業者の ）
② 事務所又は案内所等ー○契（ 売主である宅建業者から、依頼を受けた宅建業者の ）
③ 買主の自宅又は勤務先（ ※買主が自ら申し出た ）
（ クーリングオフ制度の適用○ ）
④ 買主の自宅又は勤務先（ ※買主が自ら申し出ていない ）
⑤ ①～④以外の場所
①・②・③は、適切な判断ができる場所＝適用対象外、④・⑤は、適切な判断がしづらい場所＝適用対象ってことね！
買主が、①宅建業者である売主A社、②A社から代理・媒介の依頼を受けたB社の、事務所・案内所ー○契で申込したとき…。
自宅・勤務先は、買主が、③買受の申込場所として指定した場合と、④指定していない場合で異なるから気を付けてね～。
⑤は、喫茶店とかファミレスかな。適切な判断がしづらい場所＝適用対象ってことね！
最初に買受の申込を行った場所が①・②・③なら、説明がなかったとしても、クーリングオフできないからね！
（ 方法 ） 契約解除通知を書面で発送
（ 効果 ） 申込の撤回＝無条件解約 （ ✕損害賠償・違約金 ）
クーリングオフは、申込撤回による、契約解除通知を発送した時点で効果発生！必ず書面（ ハガキOK ）で通知だよ～。
無条件解約だから、宅建業者は、受領済の申込金や手付金を返還しなきゃダメで、違約金や損害賠償も請求できないね！
クーリングオフできる期間は、クーリングオフできること＆その方法を書面で告げられた日を含め、8日間だよ。
（ 期間① ） 書面で告げられた日を含め8日以内
（ 期間② ） 代金全額の支払い＆宅地・建物の引渡しまで
自ら売主制限は、買主に不利な契約・特約は無効だから、期間を5日間のように、短縮することはできないね～。
書面で告げられた日から２週間以内にしても問題なし！告げられなかった場合は、8日間がスタートしないってことになるね。
買主が、購入した宅地・建物の引渡しを受け、さらに代金全額を支払った場合は、クーリング・オフ期間は終了だよ。
買受の申込から８日以内に、代金全額を支払った場合でも、引渡しを受けていなかったら、申込の撤回は可能だね！
損害賠償の予定額等の制限
宅建業者は、買主に対して、代金の20％超の損害賠償の予定額等を設定しちゃダメ～。（ 自ら売主制限② ）
売買契約を締結するときは、契約違反に備えて、損害賠償や違約金が発生する取り決めがされるケースが一般的だね。
買主保護だから、買主が支払う損害賠償の予定額等を、売買代金の20％超にしちゃダメ。宅建業者が支払う額はいくらでもOK！
損害賠償の予定と違約金を合算した額だから気を付けて～。代金の20％超に設定した場合は、20％になるよ！
別に損害賠償の予定額等を設定しなくても良いよね。その場合は、実際に発生した額だから、実損額の負担になってちゃうね。
（ 自ら売主制限② ）
買主に対する損害賠償の予定額等は、代金の20％以内
※ 20％超えた部分は無効
手付金額の制限
宅建業者は、買主から、代金の20％超の手付金を受領しちゃダメ～。（ 自ら売主制限③ ）
売買契約時に買主が支払った手付金は、残代金の支払時に、売買代金の一部に充当されるケースが一般的だよ。
買主保護だから、買主が支払う手付金の金額を、売買代金の20％超にしちゃダメ。オーバーしてたら、20％になる！
制限を超えた部分だけが無効だね。20％に相当する額や、売買契約自体が無効になる訳じゃないから、気を付けないと。
（ 自ら売主制限③ ）
買主から受領する手付金の金額は、代金の20％以内
※ 20％超えた部分は無効
▷ 手付金
通常、不動産取引では、手付金は解約手付とされるよ。買主は、支払い済みの手付金を放棄して、契約を解除できます～。
手付金の金額が高額だと、買主が手付金を放棄して契約解除しにくくなるかもね…。
売主も、買主に対して、手付金を倍返し（ 手付金額×２ ）して、契約を解除できるんだよ。
手付解除には、期限があるから気を付けて～。キーワードは、相手が契約の履行に着手するまで！
① 買主は、売主が契約の履行に着手するまでの間、支払済の手付金を放棄して、契約解除できる。
② 売主は、買主が契約の履行に着手するまでの間、受領済の手付金の倍額を返還して、契約解除できる。
自分が契約の履行に着手しても、相手がまだ契約の履行に着手してなかったら、手付金解除できる！これテストに出そうだね。
手付金等の保全措置
宅建業者は、保全措置を講じないと、買主から一定額を超える手付金等を受領しちゃダメ～。（ 自ら売主制限④ ）
買主が契約解除した場合でも、手付金等を確実に返還できるようにするための措置だよ。宅建業者の倒産リスクがあるから。
一定額は、完成物件と未完成物件で違うよ～。手付金等の全額に対して、受領前に、保全措置をしなきゃいけないんだよ。
（ 自ら売主制限④ ）
（ 完 ）1000万円 or 代金の10％超 （ a 保証 b 保険 c 寄託 ）
（ 未 ）1000万円 or 代金の 5％超 （ a 保証 b 保険 ）
買主に確実に返還できるようにするための措置だから、引渡しまでに受領する手付金等（ 申込金・手付金・中間金 ）が対象…。
買主が複数回に分けて支払うこともあるから、手付金等の合計が、一定額を超える時点で、全額に対して保全措置しなきゃ…。
（ 自ら売主制限④ ）
（ 保全対象 ）引渡しまでに受領する手付金等
（ 保全期間 ）買主への所有権移転登記を行うまで
手付金等の確実な返還が目的だから、保全措置は、買主への所有権移転登記を行うまでの期間、全額をカバーしなきゃダメ！
- 保証…手付金等の返還義務について、金融機関等と保証契約を締結
- 保険…手付金等の返還義務に備えて、保険会社と保証保険契約を締結
- 寄託…指定保管機関が買主から手付金等を預かり、物件引渡後、宅建業者に支払う
万一の場合は、金融機関が代わりに支払ってくれたり、保険金が支払われるようにしたりしなきゃってことね。
自己所有に属さない物件の制限
宅建業者は、自己所有に属さない物件に関して、買主と売買契約を締結しちゃダメ～。（ 自ら売主制限⑤ ）
他人所有物件と未完成物件は、その宅建業者の所有物件じゃないから、買主に引渡しできないリスクがあるからね。
（ 自ら売主制限⑤ ）
（ 他人所有物件① ）取得する契約を締結していない
（ 他人所有物件② ）停止条件付で取得する契約を締結済
A様所有物件を、宅建業者B社が、C様に販売するケースで考えてみると良いよ～。
① 宅建業者B社は、A様から取得する契約を締結してないと、その物件をC様に販売しちゃダメ！これは簡単。
② 宅建業者B社が、A様から何らかの条件付きで取得する契約を締結してても、その物件をC様に販売しちゃダメ…？
条件は成就しない可能性があるから、条件付で取得する契約を締結しててもダメなんだよ。
宅建業者B社が、A様から取得する予約契約を締結しているときは、その物件をC様に販売して良いよ。予約はOK！
（ 自ら売主制限⑤ ）
（ 未完成物件 ）手付金等の保全措置を講じていない未完成物件
未完成物件は、建築中の建物や、造成中の宅地だから、まだ宅建業者の所有に属さない物件って感じかな。
保全措置を講じている未完成物件は、買主と売買契約を締結してもOK。④手付金等の保全措置をもう一度チェックしてね。
割賦販売特約の解除等の制限
宅建業者は、割賦販売（ かっぷはんばい ）において、契約解除等の制限を受けるよ～。（ 自ら売主制限⑥ ）
一般的には、金融機関から融資を受けて、その資金で代金全額を支払うよね。代金全額を支払って物件を取得。
割賦販売は、長期の分割払いのことだから…。代金全額を支払い終えるのは、結構先の話だね。
割賦販売で物件を販売した宅建業者は、買主からの支払いがない場合でも、すぐに契約解除や一括請求しちゃダメです～。
30日以上の期間を定めて、買主に書面で催告、それでも支払いがない場合だけ。待ってあげてってこと。
1回支払いが遅れちゃったからと言って、売主の宅建業者は、すぐに契約解除や一括請求できないんだね。これも買主保護！
割賦販売特約の所有権留保の制限
宅建業者は、割賦販売（ かっぷはんばい ）において、所有権留保の制限を受けるよ～。（ 自ら売主制限⑦ ）
通常の不動産売買では、代金全額の支払いと同時に、買主に物件の引渡しと、所有権移転登記が行われるよ。
割賦販売は、長期の分割払いだから、代金全額を支払い終えるのは結構先。所有権移転のタイミングが問題かなぁ。
宅建業者は、割賦販売において、代金の30％超を受領したら、買主に所有権移転登記をしなきゃダメなんだよ。
100回払いなら、31回目の支払いで30％超…。代金全額はまだもらってないけど、買主に所有権移転登記しないとダメだね。
売主が買主に所有権を移転せず、自分に留めていることを、留保（りゅうほ）って言うんだよ。聞き慣れないよね。
契約不適合責任の特約の制限
宅建業者は、売主の契約不適合責任に関する特約に関して、制限を受けるよ～。（ 自ら売主制限⑧ ）
⑥・⑦はほとんど見たことないけど、⑧の出題率はかなり高いよ。買主の通知期間に注目してね。
引渡した目的物が、売買契約の内容に適合していないと判断された場合に、売主が負う義務で、買主に認められる権利だね。
（ 契約不適合責任 ）
A 契約解除 B 損害賠償請求 C 代金減額請求 D 追完請求
契約不適合責任を追及できる期間が決まってて、買主は、その期間内に売主に通知しなきゃダメなんだ～。
（ 買主からの通知期間：宅建業法 ）
買主からの通知は、引渡しの日から2年（ 以上 ）以内
（ 買主からの通知期間：民法 ）
買主からの通知は、契約不適合を知った日から1年以内
買主にとって不利な契約・特約は無効だよね。だから、宅建業法の制限に違反した場合には、民法の通知期間が適用されるよ。
特約を設定しなかった場合と、宅建業法の制限に違反する特約を設定した場合は、民法の通知期間が適用されるってことね…。
こんな特約を設定したらどうなるの？って問題。4パターンしかないから、頑張ってね～。
売主である宅建業者が、契約不適合責任を負わない特約は、宅建業法の制限違反…。民法の通知期間が適用されるね！
通知期間を、引渡しの日から２年以下にする特約は、宅建業法の制限違反…。民法の通知期間が適用されるね！
買主からの通知期間を、引渡しの日から２年とする特約は、宅建業法の制限に違反しない…。この特約はOK！
通知期間を、引渡しの日から２年以上にする特約は、宅建業法の制限に違反しない。買主に有利な特約だね！
特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律
自ら売主制限と同じセッションで勉強した方が、分かりやすいと思うのが、もう1つあるんだよね～。
特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律。名前長過ぎ（笑）サラッと流してね。
- 宅建業者である売主が、宅建業者ではない買主に、新築住宅を販売
- 新築住宅の主要部分について負う、瑕疵担保責任の履行を確保するため
- 保証金の供託又は、責任保険への加入で、その資力を確保
- 売買契約の締結までに、書面を交付して、買主に説明
自ら売主制限に、新築住宅って条件が追加されてるから、ここに持ってきたよ。新築でさらに住宅だからね！
（ 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律 ）
① 新築住宅の売買契約
② 宅建業者である者が売主 ＆ 宅建業者ではない者が買主
宅建業者は、販売した新築物件の主要部分に瑕疵があったら、責任を負わなきゃダメってことね…。
不動産業界では、瑕疵（ かし ）ってワードは結構重要だからググっといてね。隠れたキズ・欠陥みたいな感じ。
販売した新築物件の補修や、損害賠償請求に備えて、その資力を確保しないといけないんだね。
- 供託 … 供託所へ保証金を供託 … 供託所が記載された書面を交付して説明
- 保険 … 保険法人と保険契約を締結 … 保険内容を書面に記載して説明
書面を交付して買主に説明するタイミングは、売買契約の締結までだよ～。あと、届出義務が出題されやすいからね。
宅建業者は、基準日から3週間以内に、免許権者に届出しなきゃダメです！基準日は、年1回、3月31日だよ。
令和4年の届出期間は、4月1日から4月21日。前は基準日が年2回だったみたいだね。ルール変更には注意しなきゃ。
該当する期間の保証金の供託や、保険契約の締結状況を、届出しないとダメってことね。
届出をしなかった場合、基準日の翌日から50日経過以降、新築住宅の売買契約が禁止になっちゃいます…。
それは大変、死活問題になるかも。届出の様式は、あとでインターネット検索しておくね！
ここは結構、出題頻度が高いから、自ら売主制限＋1として覚えておくと良いよ。
まとめ
自ら売主制限は８種類。① 売買契約ってことと、② 売主と買主それぞれが、宅建業者かどうかに注目～！
（ 自ら売主制限 ）
① 宅地又は建物の売買契約
② 宅建業者である者が売主 ＆ 宅建業者ではない者が買主
宅建業者の取引態様が販売代理のとき、宅建業者同士の売買契約、宅建業者が買主となるときは適用されない。
自ら売主制限に違反した場合は、買主に不利な契約・特約の部分のみが、無効になるってことも重要だね！
（ 自ら売主制限 ）
① 買主に不利な契約・特約は無効
※ 無効となるのは、制限を超える部分のみ
購入者等の利益保護が宅建業法の目的だから、自ら売主制限は超重要！毎年３点分くらい出題されるからね。
キーワードと数字の組み合わせを、整理して覚えてね！損害賠償ー20％、手付金ー20％、未完保全ー1000 or 5％とか。
- クーリングオフ制度の適用
- 損害賠償の予定額等の制限 （ 20％・違約金 ）
- 手付金額の制限 （ 20％・手付解除・履行の着手 ）
- 手付金等の保全措置 （ 完：1000 or 10％・未完：1000 or 5％・中間金・引渡し・全額 ）
- 自己所有に属さない物件の制限 （ 他人所有・取得契約・条件付・未完成・保全措置 ）
- 割賦販売特約の解除等の制限 （ 30日以上・書面・催告・契約解除・一括請求 ）
- 割賦販売特約の所有権留保の制限 （ 30％・所有権移転登記 ）
- 契約不適合責任の特約の制限（ 通知期間・知った日から1年・引渡し日から2年 ）
おまけ
おまけを用意したから、気が向いたら読んでね～。宅建業者A社が、所有するマンションを、買主B様に販売するケースだよ。
買主B様が宅建業者のときは、自ら売主制限は適用されないね！B様が宅建業者じゃない想定でお願いします。
マンションは完成物件ね。売買代金は3000万円（消費税込み）にしてみるね。B様はファミレスで買受の申込をしたよ。
買主B様に対して、代金の20％超の損害賠償の予定額等を設定しちゃダメだから、600万円以内だね。あ、違約金も含めて！
買主B様が宅建業者A社に支払う手付金は、600万円以内！手付金は売買代金の20％までだからね。
それじゃあ、8/1に手付金200万円、8/15に中間金300万円、8/31に残代金2500万円を支払うって売買契約だとどうなるかな？
手付金200万円は問題ないね。B様は、A社が契約の履行に着手するまでは、200万円を放棄して契約解除できるよ！
8/15が問題だね。手付金200万円と中間金300万円を合わせて、A社は500万円を受領することになります～。
マンションは完成物件だから、1000万円か代金の10％超を受領する前に、手付金等の保全措置が必要…。
今回は500万円だから…。1000万円は超えてないけど、代金の10％（ 300万円 ）を超えるね。手付金等の保全措置しなきゃ！
手付金等の保全措置は、受領するまでに全額に対してだよ。8/15までに500万円に対して保全措置しないと、受領しちゃダメ。
金融機関等と保証契約、保険会社と保険契約、指定保管機関に寄託のどれかだね。
今回のマンションはA社所有物件だよね。他人所有物件だったら、C様と売買契約を締結しちゃダメ！
A社はX様から取得する契約を締結してるよ。条件付きじゃないから大丈夫です～。
8/31に残代金の2500万円が支払われ、マンションはB様に引渡しされましたよ。
B様は、代金全額を支払って、マンションの引渡しを受けたから…。もうクーリングオフはできないね！
残念なことに、引渡しから3年後に、B様はA社の契約不適合を知ることになったよ…。
B様がA社に責任追及するためには…。売買契約時に、契約不適合責任の特約がどうなってたかが重要だね。
契約不適合責任の特約で、買主B様からの通知期間が、引渡しの日から2年以内ってなってた場合は？
引渡しの日から2年以内にする特約は、宅建業法の制限に違反しないから…。B様はA社に契約不適合責任を追及できないね。
もし、通知期間が、引渡しの日から1年って特約になってたら、知った日から1年以内になるから、B様はA社に責任追及できるよ！
ここまで読んでくれてありがとね～。みんなの役に立てたらうれしいよ！
宅建業法は、宅建業者に免許制度を実施して、その事業に対して必要な規制を行い、購入者等の利益保護、宅地・建物の流通の円滑化を図ることを目的としているよ～。