【 宅建業法 §56 】媒介契約書

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 媒介契約書は、宅建業法の『 三大書面 』の1つです

 宅建業法『 第34条 』に規定されています

 それぞれの書面を比較できるように整理して覚えましょう

Check Point ①
  • 34条書面 ) 媒介契約書
  • 35条書面 ) 重要事項説明書
  • 37条書面 ) 契約書

 不動産の売却を依頼するとき、依頼する宅建業者と媒介契約を締結します

 そこで登場するのが『 媒介契約書 』になります

  ◆ 売主 ⇔ 宅建業者 )買主探して依頼

  ◆ 買主 ⇔ 宅建業者 )売主探して依頼

取引の『 依頼者 』と『 宅建業者 』の契約ですね

 宅建業者の営業活動スタートになります

 媒介契約書には『 宅建業者 』が記名押印です

 宅建士の記名押印ではありません

 また、宅建士による説明も不要です

媒介契約 )宅建士の出番はまだ

Check Point ②
  • 記名押印 ) 宅建業者
  • 説明   ) 不要
  • 交付相手 ) 依頼者

 媒介契約が成立すると、依頼者に媒介契約書を交付です

 交付相手は、もちろん取引の『 依頼者 』です

依頼者が宅建業者の場合も、交付必要ですね

 『 貸借 』のご依頼の場合、媒介契約書の『 交付義務なし 』です

  例外規定は出題されやすいので、注意しましょう

 媒介契約書に『 記載 』しなければならない事項があります

先に§57 ~ §63を攻略すると良いよ

 取引物件の『 特定表示 』は当然記載、媒介契約は『 3種類 』です

 一般媒介 』『 専任媒介 』『 専属専任媒介 』になります

Check Point ③
  • 物件特定情報・媒介契約の種類
  • 価額または評価額
  • 契約有効期間・解除
  • 契約違反の措置

 媒介契約の『 有効期間 』も必ず記載です

 この期間内に、宅建業者は契約の相手方を探してくれます

媒介契約の『 解除 』『 契約違反 』の措置も記載必要ですね

 媒介契約の『 報酬額 』も必ず記載です

 依頼された取引を成立させた場合、○○万円頂きます

 報酬額の計算は、§52 報酬額の制限を参照して下さい

Check Point ④
  • 媒介契約の報酬額
  • 指定流通機構への物件情報登録の有無
  • 標準媒介契約約款に基づくか否か
  • 建物現況調査の実施者のあっせんの有無

 標準媒介契約約款は『 国土交通省 』が定めた契約条項です

 記載事項はこの約款に『 基づく 』or『 基づかない 』です

基づかない媒介契約書を使用してもOK

 媒介契約の規制を勉強してから、もう一度トライしましょう

 §57 複数業者依頼 §58 自己発見取引 §59 契約有効期間

 §60 契約自動更新 §61 物件情報登録 §63 定期報告業務

媒介契約書 ② 記名押印

■ 1/22 難易度★☆☆ 重要度★★★
正しい( H28-27-3改 )

売買の媒介 )担当する宅建士による媒介契約書への記名押印不要

  • 媒介契約書 ) 記名押印( ○ 宅建業者 )
  • 媒介契約書 ) 記名押印( × 宅建士 )

AがBと一般媒介契約を締結した場合、当該宅地の売買の媒介を担当するAの宅地建物取引士は、法第34条の2第1項に規定する書面記名押印する必要はない

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■ 2/22 難易度★☆☆ 重要度★★★
誤っている( R2.10-39-1改 )

売買の媒介 )媒介契約書に、 宅建士をして記名押印させなければならない

  • 媒介契約書 ) 記名押印( ○ 宅建業者 )
  • 媒介契約書 ) 記名押印( × 宅建士 )

Aは、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に、宅地建物取引士をして記名押印させなければならない

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■ 3/22 難易度★☆☆ 重要度★★★
誤っている( H22-33-1改 )

売買の媒介 )宅建士媒介契約書の記載内容の確認し、記名押印必要

  • 媒介契約書 ) 記名押印( ○ 宅建業者 )
  • 媒介契約書 ) 記名押印( × 宅建士 )

Aは、Bとの間で専任媒介契約を締結したときは、宅地建物取引士に法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面の記載内容を確認させた上で、当該宅地建物取引士をして記名押印させなければならない

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媒介契約書 ③ 説明

■ 4/22 難易度★☆☆ 重要度★★★
誤っている( H27-28-1改 )

売買の媒介 )専任媒介契約書交付し、依頼者へ宅建士による内容説明必要

  •   媒介契約書 ) × 説明義務( 宅建士 )
  • 重要事項説明書 ) ○ 説明義務( 宅建士 )

Aは、Bが所有する甲宅地の売却に係る媒介の依頼を受け、Bと専任媒介契約を締結した。このとき、Aは、法第34条の2第1項に規定する書面記名押印し、Bに交付のうえ、宅地建物取引士をしてその内容を説明させなければならない

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■ 5/22 難易度★☆☆ 重要度★★★
誤っている( H29-33-1改 )

売買の媒介 )売主及び買主に対して、媒介契約書交付して説明必要

  •   媒介契約書 ) × 説明義務( 宅建士 )
  • 重要事項説明書 ) ○ 説明義務( 宅建士 )

宅地の売買の媒介を行う場合、売買の各当事者すなわち売主及び買主に対して、媒介契約書交付して説明しなければならない

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媒介契約書 ⑥ 交付

■ 6/22 難易度★☆☆ 重要度★★★
正しい( R3.12-33-3改 )

売買の媒介 )一般媒介契約を締結した場合、遅滞なく媒介契約書交付必要

  • 媒介契約書 ) 交付( 依頼者 ): ○ 売買・交換
  • 媒介契約書 ) 交付( 依頼者 ): × 貸借

AがBとの間で売買に係る一般媒介契約を締結した場合、AはBに対して、遅滞なく、宅地建物取引業法第34条の2第1項の規定に基づく書面交付しなければならない

■ 7/22 難易度★★★ 重要度★★★
誤っている( H28-41-1改 )

売買の代理 )代理契約を締結した場合、依頼者に代理契約書交付不要

  • 代理契約書 ) 交付( 依頼者 ): ○ 売買・交換
  • 代理契約書 ) 交付( 依頼者 ): × 貸借

Aは、宅地建物取引業者Bから宅地の売却についての依頼を受けた場合、媒介契約を締結したときは媒介契約の内容を記載した書面交付しなければならないが、代理契約を締結したときは代理契約の内容を記載した書面交付する必要はない

■ 8/22 難易度★★★ 重要度★★★
誤っている( H27-28-3改 )

貸借の媒介 )専任媒介係契約を締結した場合、 遅滞なく媒介契約書交付必要

  • 媒介契約書 ) 交付( 依頼者 ): ○ 売買・交換
  • 媒介契約書 ) 交付( 依頼者 ): × 貸借

Aは、Dが所有する丙宅地の賃借に係る媒介の依頼を受け、Dと専任媒介契約を締結した。このとき、Aは、Dに法第34条の2第1項に規定する書面交付しなければならない

媒介契約書 ⑦ 交付

■ 9/22 難易度★☆☆ 重要度★★★
正しい( H24-29-3改 )

売買の媒介 )依頼者が宅建業者の場合も、一般媒介契約書交付必要

  • 媒介契約書 ) 交付( 依頼者 ): ○ 宅建業者以外
  • 媒介契約書 ) 交付( 依頼者 ): ○ 宅建業者

A社が宅地建物取引業者C社から当該土地付建物の購入の媒介を依頼され、C社との間で一般媒介契約(専任媒介契約でない媒介契約)を締結した場合、A社は、C社に法第34条の2の規定に基づく書面交付しなければならない

■ 10/22 難易度★★★ 重要度★★★
誤っている( H26-32-2改 )

売買の媒介 )依頼者が宅建業者の場合には、媒介契約書交付省略できる

  • 媒介契約書 ) 交付( 依頼者 ): ○ 宅建業者以外
  • 媒介契約書 ) 交付( 依頼者 ): ○ 宅建業者

AがBとの間で媒介契約を締結した場合、Aは、Bに対して遅滞なく法第34条の2第1項の規定に基づく書面を交付しなければならないが、Bが宅地建物取引業者であるときは、当該書面の交付省略することができる

■ 11/22 難易度★★★ 重要度★★★
誤っている( H27-30-1改 )

売買の媒介 )依頼者が宅建業者であったので、媒介契約書作成しなかった

  • 媒介契約書 ) 交付( 依頼者 ): ○ 宅建業者以外
  • 媒介契約書 ) 交付( 依頼者 ): ○ 宅建業者

AはBが宅地建物取引業者であったので、宅地建物取引業法第34条の2第1項に規定する書面作成しなかった

媒介契約書 記載事項 ② 価額又は評価額

■ 12/22 難易度★☆☆ 重要度★★★
正しい( H22-33-4改 )

媒介契約書売買すべき価額記載必要

  • 必ず ) ① 物件特定情報・媒介契約の種類
  • 必ず ) ② 売買価額又は評価額

Aは、Bとの間で締結した媒介契約が一般媒介契約であるか、専任媒介契約であるかにかかわらず、宅地を売買すべき価額をBに口頭で述べたとしても、法第34条の2第1項の規定に基づく書面に当該価額を記載しなければならない

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■ 13/22 難易度★☆☆ 重要度★★★
誤っている( H28-27-4改 )

媒介契約書売買すべき価額記載不要

  • 必ず ) ① 物件特定情報・媒介契約の種類
  • 必ず ) ② 売買価額又は評価額

Aは、Bとの間で締結した媒介契約が一般媒介契約であるか、専任媒介契約であるかを問わず、法第34条の2第1項に規定する書面売買すべき価額記載する必要はない

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媒介契約書 記載事項 ③ 有効期間・解除

■ 14/22 難易度★☆☆ 重要度★★★
正しい( R2.10-38-4改 )

媒介契約書 ) 媒介契約の有効期間及び解除に関する事項の記載必要

  • 必ず ) ③ 契約有効期間・解除
  • 必ず ) ④ 契約違反の措置
  • 必ず ) ⑤ 媒介契約の報酬

Aは、媒介契約の有効期間及び解除に関する事項を、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面記載しなければならない

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媒介契約書 記載事項 ⑥ 指定流通機構への登録

■ 15/22 難易度★☆☆ 重要度★★★
誤っている( H20-35-1改 )

一般媒介契約書指定流通機構への登録に関する事項は記載不要

  • 必ず ) ⑥ 指定流通機構への登録の有無
  • 指定流通機構 )『 登録有 』or『 登録無し 』

Aが、Bとの間に一般媒介契約(専任媒介契約でない媒介契約)を締結したときは、当該宅地に関する所定の事項を必ずしも指定流通機構へ登録しなくてもよいため、当該媒介契約の内容を記載した書面に、指定流通機構への登録に関する事項を記載する必要はない

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媒介契約書 記載事項 ⑦ 標準媒介契約約款

■ 16/22 難易度★☆☆ 重要度★★★
正しい( R2.10-29-2改 )

媒介契約書 ) 標準媒介契約約款基づくか否か記載必要

  • 必ず ) ⑦ 標準媒介契約約款に基づくか否か
  • 標準媒介契約約款 )『 基づく 』or『 基づかない 』

Aは、Bとの間で媒介契約を締結したときは、当該契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款基づくものであるか否かの別を、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面記載しなければならない

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■ 17/22 難易度★☆☆ 重要度★★★
誤っている( H28-27-1改 )

一般媒介契約書 ) 標準媒介契約約款基づくか否か記載必要

  • 必ず ) ⑦ 標準媒介契約約款に基づくか否か
  • 標準媒介契約約款 )『 基づく 』or『 基づかない 』

AがBと一般媒介契約を締結した場合、当該一般媒介契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款基づくものであるか否かの別を、法第34条の2第1項に規定する書面記載する必要はない

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■ 18/22 難易度★☆☆ 重要度★★★
正しい( H19-39-1改 )

媒介契約書 ) 標準媒介契約約款基づくか否か記載必要

  • 必ず ) ⑦ 標準媒介契約約款に基づくか否か
  • 標準媒介契約約款 )『 基づく 』or『 基づかない 』

Aは、Bとの間に媒介契約を締結したときは、当該契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款基づくものであるか否かの別を、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面記載しなければならない

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媒介契約書 記載事項 ⑧ 建物現況調査の実施者のあっせん

■ 19/22 難易度★☆☆ 重要度★★★
誤っている( H30-33-1改 )

依頼者が希望しない場合、建物現況調査の実施者のあっせん関する事項は、媒介契約書記載不要

  • 必ず ) ⑧ 建物現況調査の実施者のあっせんの有無
  • 実施者 )『 あっせん有り 』or『 あっせん無し 』

Aが甲住宅について、法第34条の2第1項第4号に規定する建物状況調査の制度概要を紹介し、Bが同調査を実施する者のあっせんを希望しなかった場合、Aは、同項の規定に基づき交付すべき書面に同調査実施する者あっせんに関する事項を記載する必要はない

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■ 20/22 難易度★☆☆ 重要度★★★
誤っている( H30-27-1改 )

媒介契約成立までに、建物現況調査の実施者のあっせん有無について、確認必要

  • 必ず ) ⑧ 建物現況調査の実施者のあっせんの有無
  • 実施者 )『 あっせん有り 』or『 あっせん無し 』

Aは、甲住宅の売却の依頼を受けた媒介業者として、本件契約が成立するまでの間に、Dに対し、建物状況調査実施する者あっせん有無について確認しなければならない

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■ 21/22 難易度★★★ 重要度★☆☆
誤っている( H30-27-3改 )

媒介契約締結の2年前までに、建物現況調査を受けていた場合、結果概要説明必要

  • 媒介契約1年前に実施 ⇒ 結果概要説明

CがDとの間で媒介契約を締結する2年前に、甲住宅は既に建物状況調査を受けていた。この場合において、A及びCは、本件契約が成立するまでの間に、Dに対し、建物状況調査実施している旨及びその結果の概要について説明しなければならない

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■ 22/22 難易度★★☆ 重要度★☆☆
正しい( R1-31-4改 )

建物現況調査の実施者 ) 建築士で国土交通大臣が定める講習修了者

  • 建物現況調査の実施者 ) 建築士 and 講習修了者

AがBに対して建物状況調査を実施する者のあっせんを行う場合、建物状況調査実施する者は建築士法第2条第1項に規定する建築士であって国土交通大臣が定める講習を修了した者でなければならない

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