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今回は宅建業法11／15回目、テーマは媒介契約です。
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媒介契約
今回は、媒介契約書について解説するよ。不動産を売却するときは、宅建業者に買主探しを依頼するケースが一般的だね。
宅建業者は、宅地又は建物の売買・交換の依頼を受けたときは、依頼者と媒介契約を締結しなきゃダメです～。
宅建業者は、物件の売却希望の依頼者と媒介契約を締結してから、買主探しってことだね。
依頼者から購入希望の物件をヒアリング、媒介契約を締結してから、売主探しってパターンもあるよ。
・媒介契約書（ 34条書面 ）
・重要事項説明書（ 35条書面 ）
・契約書（ 37条書面 ）
媒介契約 種類
媒介契約には、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の３種類があるから、表に整理して覚えると良いよ。
| 一般 | 専任 | 専属専任 | ||
| ① | 複数依頼 | ○ | ✕ | ✕ |
| ② | 自己発見 | ○ | ○ | ✕ |
| ③ | 有効期間 | 無制限 | ３か月以内 | ３か月以内 |
| ④ | 自動更新 | ○ | ✕ | ✕ |
| ⑤ | 物件登録 | 物件登録任意 | ７営業日以内 | ５営業日以内 |
| ⑥ | 定期報告 | ✕ | ２週間に１回 | １週間に１回 |
一般媒介 ＜ 専任媒介 ＜ 専属専任媒介の順に、宅建業者が受ける規制が厳しくなるんだよ。
① 複数依頼と② 自己発見の○✕の組み合わせで、媒介契約の種類を区別するよ。
③ 有効期間・④ 自動更新・⑤ 物件登録・⑥ 定期報告に関して、宅建業者は規制を受けるってことだね。
一般（ 左 ）＜ 専任（ 中 ）＜ 専属専任（ 右 ）をイメージして、覚えてみるよ！
（ 媒介契約の種類 ）
（ 規制 ） 一般（ 左 ）＜ 専任（ 中 ）＜ 専属専任（ 右 ）
複数業者依頼
① 複数依頼は、依頼者が、A社・B社・C社とか、複数の宅建業者に重ねて（ 同時に ）媒介を依頼することだね～。
| 一般 | 専任 | 専属専任 | |
| 複数依頼 | ○ | ✕ | ✕ |
一般媒介だけが、複数依頼OK。物件の売却希望者は、数社の宅建業者に買主探しを依頼することができるよ。
専任媒介と専属専任媒介は、１社にしか媒介を依頼することができない…。専任＝1社だけにお任せって意味だね！
一般媒介には、他に依頼した宅建業者名を明示する義務があるもの（明示型）と、無いもの（ 非明示型 ）があるよ。
他に依頼した宅建業を教えてねタイプ（ 明示型 ）と、別に教えてくれなくても良いよタイプ（ 非明示型 ）があるんだね。
自己発見取引
② 自己発見は、宅建業者に依頼する一方で、依頼者が自分で買主や売主を見つけちゃうことだよ～。
宅建業者に買主を探してもらっている途中で、知り合いが購入を希望されることもあり得るね。
| 一般 | 専任 | 専属専任 | |
| 自己発見 | ○ | ○ | ✕ |
専属専任媒介だけが、自己発見取引✕。複数業者依頼も✕だったから、完全にその１社だけにお任せってことになるね。
（ 複数依頼 ） 一般：○ 専任：✕ 専属専任：✕
（ 自己発見 ） 一般：○ 専任：○ 専属専任：✕
仲介手数料報酬は、一番先に契約を成立させた宅建業者だけが受け取れるんだよ。どういうことか分かるかな？
一般媒介だと、他の宅建業者も営業活動を行っている可能性が高くて、他社に後れをとると、売上は０円…。
専任（ 自社のみに依頼 ）してもらえると、モチベーションUP…？より積極的に広告や営業活動してくれそう！
おすすめ物件になったり、物件広告の上位に掲載されたり、見込み顧客に一斉に紹介してくれたりってことかな。
競合が居ないから、その物件への客付けの優先度は上がるよ。ただ、売主や買主が見つからないと、長引きそうだね…。
宅建業者に依頼するときは、どの媒介契約の種類にするか、良く考えてね。どれが良いかは一概には言えないよ。
契約有効期間
一般媒介は、媒介契約の有効期間は無制限だよ～。半年間や１年間に設定してもOK！
| 一般 | 専任 | 専属専任 | |
| 有効期間 | 無制限 | ３か月以内 | ３か月以内 |
専任媒介・専属専任媒介は、媒介契約の有効期間が３か月以内じゃないダメなんだよ。
専任媒介・専属専任媒介で、契約の有効期間を、半年間や１年間に設定したら、３か月に短縮されるからね。
長期間１社だけの独占状態になっちゃと、依頼者に不利益が発生するかもしれない…。
一般媒介は、複数の宅建業者に依頼することができるから、媒介契約の有効期間は制限されないってことかなぁ。
契約自動更新
媒介契約の有効期間内に、買主や売主が見つからないこともあるよ。媒介契約を継続するためには、更新が必要だね～。
一般媒介は自動更新がOK、専任媒介・専属専任媒介は、媒介契約の自動更新がNGですよ。
| 一般 | 専任 | 専属専任 | |
| 自動更新 | ○ | ✕ | ✕ |
専任媒介と専属専任媒介は、契約を更新するためには、更新時に依頼者の承諾が必要なんだね。
一般媒介は、有効期間が無制限だし、自動更新もOK。比較すると、専任媒介・専属専任媒介は、圧倒的に規制が厳しいね！
（ 有効期間 ） 一般：無制限 専任：3か月 専属専任：3か月
（ 自動更新 ） 一般：○ 専任：✕ 専属専任：✕
物件登録
不動産流通の活性化を目的として、国土交通大臣が指定した公益法人を、指定流通機構と言うよ。
宅建業者は、指定流通機構のレインズと呼ばれるネットワークシステムを使い、全国の不動産情報を交換しているよ。
専任媒介は７営業日以内に、専属専任媒介は５営業日以内に、レインズへ物件登録しなきゃダメです～。
| 一般 | 専任 | 専属専任 | |
| 物件登録 | 物件登録任意 | ７営業日以内 | ５営業日以内 |
一般媒介は、レインズへの物件登録は任意。売物件情報が登録・共有されないと、購入希望者に紹介されないかも。
一般媒介は、指定流通機構に物件登録しなくてもOK。でも、登録するかしないかは、依頼者に伝えないといけないよ。
営業日だから、宅建業者の休業日は含まないって意味だね。休業日は物件登録できないね。
（ 物件登録 ）
一般：任意 専任：7営業日以内 専属専任：5営業日以内
物件登録 登録
レインズへの登録事項もチェックしてね～。物件登録時と、成約時に必要になるよ。
（ 物件登録 ）
・物件の所在地 ＆ 規模 ・価額
・主な法令上の制限 ・専属専任媒介か否か
興味ある人は、インターネットで、レインズー物件資料って検索してみてね！たぶん、図面が出てくるよ。
レインズに物件情報を登録すると、指定流通機構から宅建業者に対して、登録済証が交付されるよ。
宅建業者は、指定流通機構から交付された登録済証を、遅滞なく依頼者に引渡ししなきゃダメです！
物件登録 成約
宅建業者は、登録した物件の取引が成立したときは、指定流通機構へ通知しないといけません！
（ 物件成約 ）
・登録番号 ・取引価額 ・成立年月日
レインズには、売却希望物件や入居者募集物件だけじゃなく、成約物件も登録されていて、宅建業者は検索・閲覧できるんだね！
定期報告義務
専任媒介は２週間に１回以上、専属専任媒介は１週間に１回以上、依頼者へ定期報告が義務付けられてるよ～。
定期報告は、宅建業者の休業日を含めての日数計算だから気を付けて。一般媒介だと、定期報告の義務なしです！
| 一般 | 専任 | 専属専任 | |
| 定期報告 | ✕ | ２週間に１回 | １週間に１回 |
定期報告とは別に、文書による申込があった場合は、宅建業者はその都度、依頼者に報告しなきゃダメだよ。
一般媒介だと、定期報告の義務はないけど、反響（ 申込 ）があったら、報告してくれるってことだね。
もちろん、依頼者から請求があった場合にも、報告が必要だよ。報告手段は、文書・電子メール・口頭でもOK！
宅建業者が規定通りに物件登録しているか、報告を行ってくれているか、ちゃんとチェックした方が良いね…。
（ 定期報告 ）
一般：義務なし 専任：2週間に1回 専属専任：1週間に1回
※文章による申込の都度、依頼者からの請求時
媒介契約書
最後に、媒介契約書の記載事項を簡単に紹介しておくね。三大書面だから、テストに出題される可能性があるよ～。
これもインターネットで検索してみるよ。実物（ 見本 ）を見ておいた方が、イメージしやすいから。
- 物件の特定情報
- 価額又は評価額
- 媒介契約の種類
- 契約有効期間・解除
- 契約違反の措置
- 報酬
- 指定流通機構のレインズへの物件登録の有無
- 建物現況調査を実施する者のあっせんの有無
- 標準媒介契約約款に基づくか否か
① 物件の特定情報 ② 価額 ③ 種類 ⑥ 契約成立時の宅建業者の報酬は、当たり前かなぁ。
② 宅建業者は、売買すべき価額について意見を述べるときは、その根拠を明示しなきゃダメなんだよ。
④ 有効期間は注意。一般媒介は制限なし、専任と専属専任は3か月以内！それを超えて契約しても、3か月に短縮される！
⑤ 契約違反の措置は…。専任か専属専任なのに他の宅建業者にも依頼したり、専属専任なのに自己発見しちゃったりかな。
⑦ 専任は7営業日以内に、専属専任は5営業日以内に、レインズに物件登録しなきゃダメですね～。
⑦ 一般媒介は、レインズへの物件登録は任意だけど、物件登録有りか無しかは、媒介契約書に記載しなきゃダメ！
⑨は、標準媒介契約約款に基づくか、基づかないかってことだから、気を付けてね。
⑨ 標準媒介契約約款は、媒介契約書のひな型のことかなぁ。それに基づかない媒介契約書を使用してもOK!
まとめ
宅建業者は、宅地又は建物の売買・交換の依頼を受けたときは、依頼者と媒介契約を締結しなきゃダメです～。
媒介契約は３種類で、一般媒介 ＜ 専任媒介 ＜ 専属専任媒介の順に、宅建業者が受ける規制が厳しくなるね。
① 複数業者依頼の○✕と、② 自己発見取引○✕の組み合わせで、媒介契約の種類を判別だね。
| 一般 | 専任 | 専属専任 | ||
| ① | 複数依頼 | ○ | ✕ | ✕ |
| ② | 自己発見 | ○ | ○ | ✕ |
| ③ | 有効期間 | 無制限 | ３か月以内 | ３か月以内 |
| ④ | 自動更新 | ○ | ✕ | ✕ |
| ⑤ | 物件登録 | 物件登録任意 | ７営業日以内 | ５営業日以内 |
| ⑥ | 定期報告 | ✕ | ２週間に１回 | １週間に１回 |
ここは表に整理して覚えてるかが勝負ですね！左・中・右の感じで攻略すると良さそう。
専任媒介と、専属専任媒介を比較することが重要です！一般媒介は、ほぼ制限ないから。
宅建業者は、指定流通機構のレインズと呼ばれるネットワークシステムを使って、全国の不動産情報を交換しているよ。
レインズへの物件登録事項と、取引が成立したときの成約登録もチェックしておくね。
（ 物件登録 ）
・物件の所在地 ＆ 規模 ・価額
・主な法令上の制限 ・専属専任媒介か否か
（ 物件成約 ）
・登録番号 ・取引価額 ・成立年月日
媒介契約書の記載事項も要チェック。媒介契約書・重要事項説明書・契約書は三大書面で、比較して覚えると良いよ！
媒介契約書（ 34条書面 ）・重要事項説明書（ 35条書面 ）・契約書（ 37条書面 ）は、三大書面と呼ばれ、非常に重要です～。