【 宅建業法 §55 】報酬額の制限( 貸借2 )

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 今回は、賃貸借物件が『 居住用建物以外 』の場合です

 土地や事業用物件の賃貸借の報酬計算になります

 『 居住用建物 』のチェックポイントを復習しましょう

Check Point ①
  • ① 報酬合計額 ) 借賃1か月分 + 消費税以内
  • ② 各社報酬額 ) 貸主・借主の負担割合の範囲内

①・②の両方が上限額の範囲内でないとダメですね

 依頼者( 貸主・借主 )の『 承諾の有無 』も重要です

 『 借賃 0.5か月分+消費税 』を超える報酬支払の承諾です

Check Point ②
  • × 承諾 ) 借賃 0.5か月分 + 消費税
  • ○ 承諾 ) 借賃  1か月分 + 消費税

『 居住用建物 』は依頼者の『 承諾 』チェック

 『 居住用建物以外 』の媒介報酬は、負担割合の規定がありません

 賃料月額 10万円( 土地・テナント )を例にしてみましょう

Check Point ③
  • 居住用建物   ) 貸主・借主の負担割合の範囲内
  • 居住用建物以外 ) 貸主・借主の負担割合なし

  ◆ 貸主:A様 ) 宅建業者 X社へ依頼( 借主探して )

  ◆ 借主:B様 ) 宅建業者 Y社へ依頼( 貸主探して )

 この賃貸借契約成立で発生する媒介報酬は、MAX 11万円となります

① 報酬合計額は『 借賃1か月分 + 消費税 』

 次に、貸主の借主それぞれが支払う媒介報酬をチェックしましょう

 『 居住用建物以外 』は、借主・借主の負担割合の規定なしです

  ◆ 貸主:A様 ) 宅建業者 X社へ 0万円 ~ 11万円

  ◆ 借主:B様 ) 宅建業者 Y社へ 0万円 ~ 11万円

① 報酬額の『 合計 』は11万円を超えてはいけませんね

 『 居住用建物以外 』の場合、もう1つ例外規定があります

 賃貸借契約で『 権利金 』の授受がある場合です

 権利金は、礼金をイメージしましょう

権利設定の対価で『 返金されない 』もの

 権利金の額を『 売買代金 』と『 みなして算出 』することができます

 売買計算と貸借計算で、報酬額が多い方を選択可能となります

多い方を選択してOKなので、両方計算しないとダメですね

Check Point ④
  • 売買計算 ) 速算表算出額×2
  • 貸借計算 ) 借賃1か月分 + 消費税以内

 計算シートには『 権利金 』の記入できるようにしましょう

 媒介報酬以外にも、問題が発生することがあります

 賃貸住宅トラブル Q&A

 正しい情報収集を心掛けることが大切です

報酬額の制限( 貸借 ): 居住用建物以外( 負担割合 )

■ 1/20 難易度★☆☆ 重要度★★★
正しい( R2.12-34-3改 )

事業用建物貸借借賃1.1か月分以内で、貸主と借主の報酬額負担割合の規制はない

  • 居住用建物以外 ) × 承諾 ⇒ 借賃 1.10か月分以内
  • 居住用建物以外 ) ○ 承諾 ⇒ 借賃 1.10か月分以内

宅地建物取引業者が、事業用建物貸借(権利金の授受はないものとする。)の媒介に関する報酬について、依頼者の双方から受けることのできる報酬合計額は、借賃(消費税等相当額を含まない。)1か月分の1.1倍に相当する金額が上限であり、貸主と借主の負担の割合については特段の規制はない

■ 2/20 難易度★☆☆ 重要度★★★
正しい( H20-43-2改 )

事業用建物貸借借賃1.1か月分以内で、依頼者双方からどのような割合報酬を受領してもよい

  • 居住用建物以外 ) × 承諾 ⇒ 借賃 1.10か月分以内
  • 居住用建物以外 ) ○ 承諾 ⇒ 借賃 1.10か月分以内

Aが単独で行う事業用建物貸借の媒介に関して、Aが依頼者の双方から受ける報酬の合計額が借賃1.10か月分以内であれば、Aは依頼者の双方からどのような割合で報酬を受けてもよい

■ 3/20 難易度★☆☆ 重要度★★★
正しい( R2.10-30-4改 )

事業用建物貸借借賃1.1か月分以内であれば、依頼者一方のみから報酬を受領できる

  • 居住用建物以外 ) × 承諾 ⇒ 借賃 1.10か月分以内
  • 居住用建物以外 ) ○ 承諾 ⇒ 借賃 1.10か月分以内

Aが単独で行う事務所用建物貸借の媒介に関し、Aが受ける報酬の合計額が借賃1.1か月分以内であれば、Aは依頼者の双方からどのような割合で報酬を受けてもよく、また、依頼者の一方のみから報酬を受けることもできる

報酬額の制限( 貸借 ): 居住用建物以外( 媒介 )

■ 4/20 難易度★☆☆ 重要度★★★
正しい( R1-32-2改 )

事務所借賃9万円 / 貸主 ⇒ X社( 媒介 ) 借主 ⇒ X社( 媒介 )】

X社は依頼者双方から110万円を上限として報酬を受領できる

  • 借賃 100.0万円 + 消費税 = 110.0万円
  • 報酬額 )X社( 合計 )110.0万円以内

事務所(1か月の借賃110万円。消費税等相当額を含む。)の貸借の媒介について、Aは依頼者双方から合計110万円を上限として報酬を受領することができる

  • 貸主 ⇒ X社( 媒介 ) 110.0万円( ○ 承諾 )/ 110.0万円( × 承諾 )
  • 借主 ⇒ X社( 媒介 ) 110.0万円( ○ 承諾 )/ 110.0万円( × 承諾 )
■ 5/20 難易度★☆☆ 重要度★★★
誤っている( R3.10-44-4改 )

店舗借賃20万円 / 貸主 ⇒ X社( 媒介 ) 借主 ⇒ X社( 媒介 )】

X社が依頼者一方から受領する報酬11万円を超えてはならない

  • 借賃 20.0万円 + 消費税 = 22.0万円
  • 報酬額 )X社( 合計 )22.0万円以内

店舗兼住宅(1か月の借賃20万円。消費税等相当額を含まない。)の貸借の媒介をする場合、依頼者一方から受領する報酬11万円を超えてはならない

  • 貸主 ⇒ X社( 媒介 ) 22.0万円( ○ 承諾 )/ 22.0万円( × 承諾 )
  • 借主 ⇒ X社( 媒介 ) 22.0万円( ○ 承諾 )/ 22.0万円( × 承諾 )
■ 6/20 難易度★☆☆ 重要度★★★
誤っている( H30-30-1改 )

店舗借賃20万円 / 貸主 ⇒ X社( 媒介 ) 借主 ⇒ X社( 媒介 )】

X社が承諾を得た場合、依頼者の双方から11万円を上限として報酬を受領できる

  • 借賃 10.0万円 + 消費税 = 11.0万円
  • 報酬額 )X社( 合計 )11.0万円以内

建物が店舗用(1か月の借賃10万円)である場合、Aは、B及びCの承諾を得たときは、貸主及び借主双方からそれぞれ11万円報酬を受けることができる

  • 貸主 ⇒ X社( 媒介 ) 11.0万円( ○ 承諾 )/ 11.0万円( × 承諾 )
  • 借主 ⇒ X社( 媒介 ) 11.0万円( ○ 承諾 )/ 11.0万円( × 承諾 )
■ 7/20 難易度★☆☆ 重要度★★★
誤っている( H19-42-1改 )

店舗借賃13万円 / 貸主 ⇒ X社( 媒介 ) 借主 ⇒ X社( 媒介 )】

X社が借主から受領できる報酬の限度額は15.4万円である

  • 借賃 13.0万円 + 消費税 = 14.3万円
  • 報酬額 )X社( 合計 )14.3万円以内

建物が店舗用(1か月の借賃13万円)である場合、Aが借主Cから受け取ることができる報酬の限度額は、154,000円である

  • 貸主 ⇒ X社( 媒介 ) 14.3万円( ○ 承諾 )/ 14.3万円( × 承諾 )
  • 借主 ⇒ X社( 媒介 ) 14.3万円( ○ 承諾 )/ 14.3万円( × 承諾 )

報酬額の制限( 貸借 ): 居住用建物以外( 代理 )

■ 8/20 難易度★☆☆ 重要度★★★
正しい( R3.12-31-2改 )

店舗借賃8万円 / 貸主 ⇒ X社( 代理 ) 借主 ⇒ X社( 媒介 )】

X社及びY社が受領する報酬合計額8.8万円を超えてはならない

  • 借賃 8.0万円 + 消費税 = 8.8万円
  • 報酬額 )X社 + Y社( 合計 )8.8万円以内

建物を店舗(1か月の借賃8万円)として貸借する場合、Aが貸主から受領する報酬とCが借主から受領する報酬合計額8.8万円を超えてはならない

  • 貸主 ⇒ X社( 代理 ) 8.8万円( ○ 承諾 )/ 8.8万円( × 承諾 )
  • 借主 ⇒ Y社( 媒介 ) 8.8万円( ○ 承諾 )/ 8.8万円( × 承諾 )
■ 9/20 難易度★☆☆ 重要度★★★
正しい( H23-40-2改 )

店舗借賃10万円 / 貸主 ⇒ X社( 代理 ) 借主 ⇒ X社( 媒介 )】

A社が貸主から11万円報酬を受領する場合、C社は借主から報酬を受領できない

  • 借賃 10.0万円 + 消費税 = 11.0万円
  • 報酬額 )X社 + Y社( 合計 )11.0万円以内

建物を店舗(1か月の借賃10万円)として貸借する場合、A社貸主から110,000円報酬を受領するときは、C社借主から報酬を受領することはできない

  • 貸主 ⇒ X社( 代理 ) 8.8万円( ○ 承諾 )/ 8.8万円( × 承諾 )
  • 借主 ⇒ Y社( 媒介 ) 8.8万円( ○ 承諾 )/ 8.8万円( × 承諾 )

報酬額の制限( 貸借 ): 居住用建物以外( 権利金 )

■ 10/20 難易度★☆☆ 重要度★★★
誤っている( H22-42-4改 )

居住用建物以外権利金( 契約終了時に返還されない )授受有り 】

権利金の額を売買代金の額とみなして算出した報酬額と、借賃×1.1月分の低い方上限なる

  • 居住用建物  ( × 権利金 )⇒ × 売買計算
  • 居住用建物以外( ○ 権利金 )⇒ ○ 売買計算

宅地建物取引業者が居住用建物以外の建物の貸借の媒介を行う場合において、権利金の授受があるときは、当該宅地建物取引業者が受領できる報酬額は、借賃の1.10月分又は権利金の額を売買代金みなして算出した金額のいずれか低い方の額を上限としなければならない( ○ 高い方 )

  • 売買計算 ) 権利金 = 売買代金
■ 11/20 難易度★☆☆ 重要度★★★
誤っている( H28-33-3改 )

居住用建物権利金( 契約終了時に返還されない )授受有り 】

権利金の額を売買代金の額とみなして報酬額を算定できる

  • 居住用建物  ( × 権利金 )⇒ × 売買計算
  • 居住用建物以外( ○ 権利金 )⇒ ○ 売買計算

居住用建物貸借の媒介に係る報酬の額は、借賃の1月分の1.10倍に相当する額以内であるが、権利金の授受がある場合は、当該権利金の額を売買に係る代金の額とみなして算定することができる

  • 売買計算 ) 権利金 = 売買代金

報酬額の制限( 貸借 ): 居住用建物以外( 権利金 )

■ 12/20 難易度★★☆ 重要度★★★
違反しない( H27-33-2改 )

店舗権利金500万円借賃20万円 貸主 ⇒ X社( 代理 )借主 ⇒ X社( 媒介 )】

X社は貸主借主からそれぞれ22.5万円報酬として受領した

  • 居住用建物以外( ○ 権利金 )⇒ ○ 売買計算
  • 売買計算( 46.2万円 )> 貸借計算( 22.0万円 )

Aは、店舗用建物について、貸主と借主双方から媒介を依頼され、借賃1か月分20万円(消費税等相当額を含まない。)、権利金500万円(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないもので、消費税等相当額を含まない。)の賃貸借契約を成立させ、貸主借主からそれぞれ22万5,000円報酬として受領した

  • 権利金 )500万円 × 3% + 6万円 + 消費税 = 23.1万円
  • 報酬額 )X社( 合計 )46.2万円以内
  • 貸主 ⇒ X社( 媒介 ) 23.1万円( 売買計算 )
  • 借主 ⇒ X社( 媒介 ) 23.1万円( 売買計算 )
■ 13/20 難易度★★☆ 重要度★★★
誤っている( R2.10-30-3改 )

店舗権利金300万円借賃25万円 貸主 ⇒ X社( 媒介 )借主 ⇒ X社( 媒介 )】

X社が依頼者一方から受領する報酬上限額30.8万円である

  • 居住用建物以外( ○ 権利金 )⇒ ○ 売買計算
  • 売買計算( 30.8万円 )> 貸借計算( 27.5万円 )

Aが単独で貸主と借主の双方から店舗用建物貸借媒介の依頼を受け、1か月の借賃25万円、権利金330万円権利設定の対価として支払われるもので、返還されないものをいい、消費税等相当額を含む。)の賃貸借契約を成立させた場合、Aが依頼者一方から受けることができる報酬上限額は、30万8,000円である( ①・② 違反 )

  • 権利金 )300万円 × 4% + 2万円 + 消費税 = 15.4万円
  • 報酬額 )X社( 合計 )30.8万円以内
  • 貸主 ⇒ X社( 媒介 ) 15.4万円( 売買計算 )
  • 借主 ⇒ X社( 媒介 ) 15.4万円( 売買計算 )
■ 14/20 難易度★★☆ 重要度★★★
誤っている( H20-43-3改 )

店舗権利金300万円借賃25万円 貸主 ⇒ X社( 媒介 )借主 ⇒ X社( 媒介 )】

X社は依頼者双方から合計31.0万円報酬を受領できる

  • 居住用建物以外( ○ 権利金 )⇒ ○ 売買計算
  • 売買計算( 30.8万円 )> 貸借計算( 27.5万円 )

Aが単独で貸主と借主の双方から店舗用建物貸借の媒介の依頼を受け、1か月の借賃25万円(消費税額及び地方消費税額を含む。)、権利金330万円(権利設定の対価として支払われるもので、返還されない。消費税額及び地方消費税額を含む。)の契約を成立させた場合、Aは依頼者双方から合計31万円報酬を受けることができる( ③ 違反 )

  • 権利金 )300万円 × 4% + 2万円 + 消費税 = 15.4万円
  • 報酬額 )X社( 合計 )30.8万円以内
  • 貸主 ⇒ X社( 媒介 ) 15.4万円( 売買計算 )
  • 借主 ⇒ X社( 媒介 ) 15.4万円( 売買計算 )
■ 15/20 難易度★★☆ 重要度★★★
正しい( H29-26-1改 )

店舗権利金200万円  貸主 ⇒ X社( 媒介 )借主 ⇒ Y社( 媒介 )】

X社及びY社が受領できる報酬合計額22.0万円である

  • 居住用建物以外( ○ 権利金 )⇒ ○ 売買計算
  • 売買計算( 22.0万円 )

建物を店舖として貸借する場合、当該賃貸借契約において200万円権利金(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものをいい、消費税等相当額を含まない。)の授受があるときは、A及びCが受領できる報酬の限度額の合計220,000円である

  • 権利金 )200万円 × 5% + 消費税 = 11.0万円
  • 報酬額 )X社・Y社( 合計 )22.0万円以内
  • 貸主 ⇒ X社( 媒介 ) 11.0万円( 売買計算 )
  • 借主 ⇒ Y社( 媒介 ) 11.0万円( 売買計算 )
■ 16/20 難易度★★☆ 重要度★★★
正しい( H23-40-3改 )

店舗権利金300万円借賃10万円 貸主 ⇒ X社( 代理 )借主 ⇒ X社( 媒介 )】

X社及びY社が受領できる報酬合計30.8万円以内である

  • 居住用建物以外( ○ 権利金 )⇒ ○ 売買計算
  • 売買計算( 30.8万円 )> 貸借計算( 11.0万円 )

建物を店舗として貸借する場合、本件賃貸借契約において300万円権利金返還されない金銭)の授受があるときは、A社及びC社が受領できる報酬の額の合計は、308,000円以内である

  • 権利金 )300万円 × 4% + 2万円 + 消費税 = 15.4万円
  • 報酬額 )X社・Y社( 合計 )30.8万円以内
  • 貸主 ⇒ X社( 代理 ) 30.8万円( 売買計算 )
  • 借主 ⇒ Y社( 媒介 ) 15.4万円( 売買計算 )
■ 17/20 難易度★★☆ 重要度★★★
誤っている( R3.12-31-3改 )

店舗権利金200万円  貸主 ⇒ X社( 代理 )借主 ⇒ Y社( 媒介 )】

X社及びY社が受領できる報酬合計額11.0万円を超えてはならない

  • 居住用建物以外( ○ 権利金 )⇒ ○ 売買計算
  • 売買計算( 22.0万円 )

建物を店舗として貸借する場合、200万円権利金の授受があるときは、宅建業者A(貸主:代理)及び宅建業者C(借主:媒介)が受領できる報酬の額の合計は、110,000円を超えてはならない

  • 権利金 )200万円 × 5% + 消費税 = 11.0万円
  • 報酬額 )X社・Y社( 合計 )22.0万円以内
  • 貸主 ⇒ X社( 代理 ) 22.0万円( 売買計算 )
  • 借主 ⇒ Y社( 媒介 ) 11.0万円( 売買計算 )

報酬額の制限( 貸借 ): 居住用建物( 権利金 )

■ 18/20 難易度★☆☆ 重要度★★★
誤っている( R3.10-44-1改 )

居住用建物権利金100万円借賃20万円 貸主 ⇒ X社( 媒介 )借主 ⇒ X社( 媒介 )】

X社が受領できる報酬合計額11.0万円を超えてはならない

  • 居住用建物  ( × 権利金 )⇒ × 売買計算
  • 居住用建物以外( ○ 権利金 )⇒ ○ 売買計算

居住の用に供する建物(1か月の借賃20万円。消費税等相当額を含まない。)の貸借であって100万円の権利金の授受があるものの媒介をする場合、依頼者双方から受領する報酬合計額11万円を超えてはならない

  • 借賃 20.0万円 + 消費税 = 22.0万円
  • 報酬額 )X社( 合計 )22.0万円以内
  • 貸主 ⇒ X社( 媒介 ) 22.0万円( ○ 承諾 )/ 11.0万円( × 承諾 )
  • 借主 ⇒ X社( 媒介 ) 22.0万円( ○ 承諾 )/ 11.0万円( × 承諾 )
■ 19/20 難易度★☆☆ 重要度★★★
誤っている( H30-30-2改 )

居住用建物権利金150万円借賃10万円 貸主 ⇒ X社( 媒介 )借主 ⇒ X社( 媒介 )】

X社は借主から報酬として権利金代金額とみなして算出した16.5万円を受領できる

  • 居住用建物  ( × 権利金 )⇒ × 売買計算
  • 居住用建物以外( ○ 権利金 )⇒ ○ 売買計算

建物が居住用である場合、Aが受け取ることができる報酬の額は、借主からBに支払われる権利金の額を売買に係る代金の額とみなして算出される16万5,000円が上限となる

  • 借賃 10.0万円 + 消費税 = 11.0万円
  • 報酬額 )X社( 合計 )11.0万円以内
  • 貸主 ⇒ X社( 媒介 ) 11.0万円( ○ 承諾 )/ 5.5万円( × 承諾 )
  • 借主 ⇒ X社( 媒介 ) 11.0万円( ○ 承諾 )/ 5.5万円( × 承諾 )
■ 20/20 難易度★☆☆ 重要度★★★
誤っている( H29-26-4改 )

居住用建物保証金100万円借賃9万円 貸主 ⇒ X社( 媒介 )借主 ⇒ Y社( 媒介 )】

X社とY社が受領できる報酬合計額11万円を超えてはならない

  • 居住用建物  ( × 権利金 )⇒ × 売買計算
  • 居住用建物以外( ○ 権利金 )⇒ ○ 売買計算

建物居住用として貸借する場合、当該賃貸借契約(1か月の借賃9万円)において100万円保証金(Dの退去時にDに全額返還されるものとする。)の授受があるときは、A及びCが受領できる報酬の限度額の合計110,000円である

  • 借賃 9.0万円 + 消費税 = 9.9万円
  • 報酬額 )X社 + Y社( 合計 )9.9万円以内
  • 貸主 ⇒ X社( 媒介 ) 9.9万円( ○ 承諾 )/ 4.55万円( × 承諾 )
  • 借主 ⇒ Y社( 媒介 ) 9.9万円( ○ 承諾 )/ 4.55万円( × 承諾 )

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