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今回は宅建業法4回目／15回、テーマは宅建業の免許基準です。
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宅建業の免許基準
宅建業の免許を取得したい人は、免許基準を満たし、免許権者に対して免許申請書を提出！
免許基準として、欠格事由に該当しないことが必要。対象者が欠格事由に該当していると、宅建業の免許は取得できないよ。
欠格事由に該当するってことは、宅建業免許を取得する資格がないってことだね。分類してちゃんと覚えるよ。
免許の取得後に、対象者が欠格事由に該当すると、免許取消処分になるよ。宅建業を継続できません！
欠格事由の対象者と、欠格事由の分類、欠格事由となる期間がポイントだから、この3つを意識すると良いよ。
（ 基準 ） 対象者が、欠格事由に該当しないこと
（ 対象 ） ① 個人事業主 ② 法人の役員 ③ 政令使用人
（ 分類 ） A 能力信用 B 犯罪 C 不正 D 免許取消 E その他
欠格事由
個人免許の場合は事業主が、法人免許の場合は、法人の役員 ＆ 政令使用人が、欠格事由判定の対象者だよ～。
- 事業主（ 個人免許の場合 ）
- 役員（ 取締役や執行役、これらと同等以上の支配力を有する者 ）
- 政令使用人（ 支店長や事務所の代表者等で、一定の権限を有する者 ）
従業員は対象外で、経営者が欠格事由に該当すると、その会社は宅建業の免許を取得できないってイメージかな。
法人の監査役は対象外だから、注意するんだよ。それから、未成年者に関する規定も知っておかないといけないね。
（ a ） 営業許可を得ている未成年者 … 本人が対象
（ b ） 営業許可を得ていない未成年者 … 法定代理人が対象
未成年者は、営業許可の有無で、欠格事由判定の対象者が変わると。未成年者は宅建業免許を取得できないは✕だね。
ここは、2つしかパターンがないから、練習問題も2つあれば十分だね～。
役員又は政令使用人に未成年者（ a ）が居るときは、未成年者本人が欠格事由に該当したら、その法人は宅建業免許を取得できない！
未成年者（ b ）が居るときは、未成年者の法定代理人が欠格事由に該当したら、その法人は宅建業免許を取得できない！
欠格事由 A. 能力・信用
▷ 心身の故障で、宅建業を適切に営むことができない
対象者が、心身の故障で、宅建業を適切に営むことができない場合、欠格事由に該当し、宅建業免許を取得できません。
対象者をもう一度確認してね。事業主・法人の役員・政令使用人だからね！
対象者が宅建業を適切に営むことができないと、宅建業免許を取得できないのは仕方ないね…。
購入者等の利益保護、宅地・建物の流通の円滑化を図ることを目的としての免許制度だからね。
▷ 破産手続きの開始決定を受け、復権を得ていない
対象者が、破産手続きの開始決定を受けた場合、復権を得るまでは、欠格事由に該当し、宅建業免許を取得できないよ～。
破産手続きの流れをチェックしておくよ。欠格期間は、破産手続きの開始決定を受けてから、復権を得るまでの間だからね！
- 破産手続きの申し立て
- 破産手続きの開始決定 … 裁判所が、破産手続きの開始を認める決定を下す。
- 復権 … 破産者の権利や資格の制限が消滅し、本来の法的地位を回復する。
欠格事由の該当者が居ると、宅建業免許は取得できないし、すでに免許を取得済の場合は、廃業やその役員の退任等が必要…。
復権を得ると、信用を回復したことになるから、欠格期間は終了！復権を得ると、すぐに宅建業免許を取得できるね。
（ 欠格事由 A 能力・信用 ）
① 心身の故障で、宅建業を適切に営むことができない
② 破産手続きの開始決定を受け、復権を得ていない
欠格事由 B. 犯罪関係
▷ 暴力団員
対象者が暴力団員の場合、欠格事由に該当し、宅建業免許を取得できなくて、免許後に判明したら、免許取消処分だよ～。
▷ 犯罪名に関係なく、懲役刑・禁固刑に処せられた
対象者が、犯罪名関係なく、懲役刑か禁固刑に処せられた場合は、欠格事由に該当し、宅建業免許を取得できないんだよ。
対象者となる法人の役員・政令使用人の中に、禁固刑や懲役刑を受けた人が居ると、さすがに宅建業免許は取得できない…。
▷ 暴力関係の罪・宅建業法違反により、罰金刑に処せられた
対象者が、暴力関係の罪・宅建業法違反により、罰金刑に処せられた場合は、欠格事由に該当し、宅建業免許を取得できないよ。
（ 欠格事由 B 犯罪 ） 5年間！
① 暴力団員
② 犯罪名に関係なく、懲役刑か禁固刑に処せられた
③ 暴力関係の罪・宅建業法違反により、罰金刑に処せられた
②と③は似てるから、何かややこしいね…。自分が覚えやすいように、キーワードを整理しなきゃ。
まずは、刑罰を見てみるよ。死刑を除いて、① 懲役 ② 禁固 ③ 罰金 ④ 拘留 ⑤ 過料があるんだ。
- 懲役 … 罪名を問わず、欠格事由に該当する
- 禁固 … 罪名を問わず、欠格事由に該当する
- 罰金 … 暴力関係の罪と宅建業法違反の場合だけ、欠格事由に該当する
- 拘留 … 罪名を問わず、欠格事由に該当しない
- 過料 … 罪名を問わず、欠格事由に該当しない
①懲役と②禁固は該当する。④拘留と⑤過料は該当しない。③罰金は犯罪名によっては該当する。何となく覚えたかも。
暴力関係の罪と宅建業法違反は、重く扱われるよ～。懲役刑・禁固刑じゃなくても、罰金刑で欠格事由に該当しちゃうからね。
重く扱われるってことは、暴力関係の罪に、どんなものがあるか覚えておかなきゃダメだね。キーワードになりそう。
（ 暴力関係の罪 ）
・傷害罪 ・暴行罪 ・脅迫罪 ・背任罪
・傷害現場助勢罪 ・凶器準備集合罪
練習問題を用意したよ。○○罪ー□□刑の組み合わせをチェックするんだよ。もちろん、対象者が、だからね。
先に、□□刑の方をチェックした方が良さそう？犯罪名が関係あるのは、③罰金刑のときだけ！
次に、欠格期間をチェック！いつからいつまで、対象者が欠格事由に該当するかってことだよ～
欠格期間が開始する日と、欠格期間が終了する日が決められていると…。もちろん、一生じゃないよね（笑）
（ 欠格期間開始 ） 刑に処せられた日
（ 欠格期間終了 ） 刑の執行後、さらに5年経過した日
※執行猶予付きは、猶予期間の満了日
欠格期間は、対象者が、刑に処せられた日からスタート。処せられたとは、有罪判決を受け、刑が確定したことを言うよ。
逮捕されただけじゃスタートしない。有罪判決を受けても、控訴・上告中は、刑は確定していないからスタートしない…。
欠格期間終了は、刑の執行後、さらに５年経過した日だよ。刑期が終了してから、さらに５年NGって意味だから要注意！
禁固刑・懲役刑は、判決で言い渡された刑期中、刑事施設に拘置されることで、刑の執行となるよ。
罰金刑は、罰金の納付が刑の執行だよね。罰金を納付した日から、さらに５年経過するまでの間、欠格事由に該当しちゃう…。
執行猶予にも注意だよ～。執行猶予は、再犯なく猶予期間が満了すれば、刑の言渡しの効力が消滅するからね。
練習問題を2問用意したよ。これで対象者の欠格期間（ 終了 ）をマスターしてね。
欠格期間の終了時期が変わるよ。欠格事由には該当するから、対象者の役員が退任しないと、その法人は免許取消処分だね。
執行猶予付きの場合でも、欠格期間は開始する…。欠格期間の終了が、猶予期間の満了日で、プラス５年じゃない…。
執行猶予期間の満了＝欠格期間終了。執行猶予期間が満了すれば、すぐに宅建業免許の取得が可能って問題は、○だね！
欠格事由 C. 不正関係
▷ 申請5年以内に、宅建業に関して、不正・著しく不当な行為を行った
対象者が、申請５年以内に、宅建業に関して、不正・著しく不当な行為を行っていたら、欠格事由に該当するよ～。
▷ 宅建業に関して、不正・不誠実な行為を行うおそれが明らか
対象者が、宅建業に関して、不正・不誠実な行為を行うおそれが明らかな場合も、欠格事由に該当するからね。
対象者に、不正・不当な行為を行った人が居ると、その個人業者・法人に、宅建業免許を与えちゃダメ。
（ 欠格事由 C 不正 ）
① 宅建業に関して、不正・著しく不当な行為を行った
② 宅建業に関して、不正・不誠実な行為を行うおそれが明らか
欠格事由 D. 免許取消関係
▷ 免許取消処分（☆）を受けた法人の役員
宅建業者が、免許取消処分（☆）を受けると、宅建業者・事業主・法人の役員は、欠格事由に該当しちゃうんだよ。
免許取消処分には、事務所の不確知等があるよ。その中で、免許取消処分（☆）は、特に悪質だから特別扱いだね。
（ 宅建業の免許取消処分（☆） ）
① 不正に宅建業免許を取得したことで、免許取消処分
② 業務停止処分に違反したことで、免許取消処分
③ 業務停止処分事由に該当し、特に重いため、免許取消処分
宅建業者A社が、免許取消処分（☆）を受けると、A社とA社の役員が欠格事由に該当だよ。さらに、欠格期間は５年ね。
A社の役員は、免許取消処分の日から５年間、欠格事由に該当…。新会社を設立（ 役員に就任 ）しても、その会社は免許不可！
D. 免許取消関係の対象者は、法人の役員なんだよね。政令使用人と監査役は対象外ってことかな？
D. 免許取消関係の対象者には、政令使用人と監査役は含まれないよ。いじわる問題として出題されるから気を付けようね。
▷ 免許取消処分（☆）を受ける前に、廃業届出をした法人の役員
免許取消処分（☆）を受けることを察知した宅建業者の役員が、その宅建業者を廃業させちゃうパターンが考えられるね～。
免許権者が、宅建業者に対して処分を行うときには、必ず聴聞（ 宅建業者に弁明の機会を与えること ）が行われんだよ。
- 通知 … 宅建業者に対して、聴聞の期日・場所が通知される
- 公示 … 聴聞の期日・場所が公示される （☆）
- 聴聞 … 公開による弁明の機会が与えられる
- 処分 … 指示処分・業務停止処分・免許取消処分が決定する （☆）
- 公告 … 業務停止処分・免許取消処分は、公告される
聴聞の公示日から、免許取消処分までの間に、廃業等の届出をした宅建業者＆宅建業者の役員は、欠格事由に該当するよ～。
特に悪質な行為をしていなければ、聴聞で弁明できるね。宅建業者を廃業させる＝ギルティーってことかな…。
①・②・③を理由とする免許取消処分（☆）の聴聞だよね。他の理由で免許取消処分は、対象じゃないから気を付けなきゃ。
▷ 免許取消処分（☆）の聴聞の公示日60日以内に、法人の役員
もう一つ、免許取消処分（☆）を受けることを察知した宅建業者の役員が、退任しちゃうパターンが考えられるよ～。
聴聞の公示日の60日前から、免許取消処分までの間に、その宅建業者の役員に就任していた者が、欠格事由に該当だね。
特に悪質な免許取消処分（☆）に関与していたと判断されちゃうってことだね。キーワードを整理しなきゃ覚えられないよ…。
免許取消処分（☆）の3つと、宅建業者・役員（ 政令使用人 ✕・監査役 ✕ ）・欠格・５年・聴聞・廃業・退任かな。
（ 欠格事由 D 免許取消 ） 5年間！
① 免許取消処分（☆）を受けた、法人の役員
② 免許取消処分（☆）を受ける前に、廃業届出をした法人の役員
③ 免許取消処分（☆）の聴聞の公示日60日以内に、法人の役員
欠格事由 E. その他
▷ 事業活動を支配する者が暴力団員
事業活動を支配する者が暴力団員だと、宅建業免許を申請しても、免許を取得できないよ～。
▷ 免許の申請書に、虚偽の記載・重要な事実の記載を欠く
免許の申請書に、虚偽の記載をする、重要な事実の記載を欠くと、宅建業免許を申請しても、免許を取得できません。
▷ 事務所に、法定数の成年者である専任宅建士を設置していない
事務所に、法定数の成年者である専任宅建士を設置していないと、宅建業免許を申請しても、免許を取得できないよ～。
事務所には、役員を除くすべての従業者の５人に１人以上の割合で、専任宅建士を設置しなきゃダメ！
ふむふむ。先に事務所と専任宅建士を設置してからじゃないと、宅建業免許を取得できないってことになるね！
（ 欠格事由 E その他 ）
① 事業活動を支配する者が、暴力団員
② 免許の申請書に、虚偽の記載・重要な事実の記載を欠く
③ 事務所に、法定数の成年者である専任宅建士を設置していない
まとめ
宅建業は免許制度だから、免許を取得するための免許基準があるよ。対象者が、欠格事由に該当しないことだね～。
審査対象となる、対象者が重要。従業員全員が対象じゃなくて、経営者のイメージ。
対象者に欠格事由に該当する人が居ると、免許は取得できないし、すでに免許取得済の場合は、退任させないと免許取消処分！
欠格事由は、A 能力・信用 B 犯罪 C 不正 D 免許取消 E その他に分類すると、整理して覚えやすいです！
（ 基準 ） 対象者が、欠格事由に該当しないこと
（ 対象 ） ① 個人事業主 ② 法人の役員 ③ 政令使用人
（ 分類 ） A 能力信用 B 犯罪 C 不正 D 免許取消 E その他
欠格事由に該当する期間（ いつからいつまで ）は、ややこしいよ。５年間！は特に気を付けないとね～。
（ 欠格事由 A 能力・信用 ）
① 心身の故障で、宅建業を適切に営むことができない
② 破産手続きの開始決定を受け、復権を得ていない
（ 欠格事由 B 犯罪 ） 5年間！
① 暴力団員
② 犯罪名に関係なく、禁固刑・懲役刑に処せられた
③ 暴力関係の罪・宅建業法違反により、罰金刑に処せられた
（ 欠格事由 C 不正 ）
① 宅建業に関して、不正・著しく不当な行為を行った
② 宅建業に関して、不正・不誠実な行為を行うおそれが明らか
（ 欠格事由 D 免許取消 ） 5年間！
① 免許取消処分（☆）を受けた、法人の役員
② 免許取消処分（☆）を受ける前に、廃業届出をした法人の役員
③ 免許取消処分（☆）の聴聞の公示日60日以内に、法人の役員
（ 欠格事由 E その他 ）
① 事業活動を支配する者が、暴力団員
② 免許の申請書に、虚偽の記載・重要な事実の記載を欠く
③ 事務所に、法定数の成年者である専任宅建士を設置していない
宅建業法は、宅建業者に免許制度を実施して、その事業に対して必要な規制を行い、購入者等の利益保護、宅地・建物の流通の円滑化を図ることを目的としているよ～。