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今回は宅建業法10回目／15回、テーマは報酬額の制限です。
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報酬額の制限
規制は、A～Eの５種類に分類だね。違反した宅建業者は、監督処分や罰則の対象になっちゃうよ。
（ 規制5種類 ）
A 事務所等 B 広告 C 業務 D 自ら売主 E 報酬額
今回は、E 報酬額の制限ついて解説するね。宅建業者が受領することができる報酬は、規定額を超えちゃダメだよ。
宅建業者は、媒介や代理で売買・貸借契約を成立させると、成功報酬として、依頼者から仲介手数料をもらえるね。
成功報酬ってことは、売買・貸借契約が成立しなかったらは、仲介手数料はもちろん、必要経費等も請求できない…。
広告料金
仲介手数料の前に、例外規定を1つ紹介しておくね～。依頼者からの特別依頼により行った広告料金だよ。
依頼者からの特別依頼によって行った広告料金は、成約に至らなかった場合でも、実費を請求できるんだ。
通常必要とされる程度の広告宣伝費は、営業経費として仲介手数料に含まれるよね。
ここでの広告料金は、通常必要とされる範囲を超えて、多額の費用が必要な広告を行ったときのってことね。了解！
費用負担に関して、事前に依頼者の承諾がある場合、事後に依頼者が異議なく承諾した場合ね。依頼者からの特別依頼だから。
Youtubeで見かけたよ。オーナーが入居者募集するときは、不動産会社に家賃の2～3か月分の広告費を払うのが相場です、みたいな。
間違った情報を広められると迷惑だね…。特別依頼だから、依頼者の承諾がなきゃ請求できないよ。それに実費だし。
特別依頼の広告料金は、仲介手数料と別に請求してもOK！成約に至らなかったとしてもって所にも注意しましょう～。
特別依頼の広告料金は、知らない人が多そうだね…。実務でもトラブルになりそうだから、気を付けるよ。
（ 報酬 ）
① 仲介手数料ー売買 ② 仲介手数料ー貸借
③ 依頼者からの特別依頼による広告料金
仲介手数料
仲介手数料のチェックポイントは、3か所だよ～。売買のときも賃貸のときも、ポイントは同じ！
まずは、絵を描かないとダメだね。① 左上に売主、② 左下に宅建業者Aを描いてね。この物件の買主探して！って依頼。
③ 右上が買主、④ 右下が宅建業者Bだね。こんな物件買いたいから売主探して！って依頼。
取引態様を思い出してね～。⑤ 宅建業者AとBの横に、（ 媒介 or 代理 ）って書いておいて。これ重要。
問題文を読み取って、媒介か代理か、どちらかに○をつけれるようにしておかなきゃダメってことね！
⑥ 売主と買主の間に、物件を描くよ。売買の場合は、マンションと土地を描くと良いね。
⑦ 物件の下には、物件価格を書き込むスペースが必要だね。これは問題文から読み取らなきゃ。
⑧ 物件価格の横に、1G、⑨ 真ん中にネコを描いて終了～。ネコは必ず右手と左手を描かなきゃダメだよ。これ重要！
報酬額の制限だから、売主→宅建業者A、買主→宅建業者Bに支払う仲介手数料の上限額を、ネコに判定してもらう感じだね。
賃貸のケースは、売主→貸主、買主→借主にすれば良いね。登場するのは4人と1匹！
（ 左 ）売主 or 貸主・宅建業者A
（ 右 ）買主 or 借主・宅建業者B
（ 中 ）売買物件 or 賃貸物件・ネコ（ 右手と左手 ）
仲介手数料ー売買
仲介手数料の上限額を計算するために、Gを使うよ～。AでもBでも良いけど、Gが好きなんで。
売買の仲介手数料の額は、（ 1 ）（ 2 ）（ 3 ）それぞれ下の規定内じゃないとダメなんだよ。
（ 1 ）売買ネコの両手 … 2G以内
（ 2 ）売買ネコの左手 … 媒介：1G以内・代理：2G以内
（ 3 ）売買ネコの右手 … 媒介：1G以内・代理：2G以内
3つ共、規定内じゃないといけないんだね。1つもオーバーしてると、報酬額の制限に違反してる宅建業者がいるってことかぁ。
1Gの計算が重要だね…。1Gの額が分れば、さっき描いた絵に数字を当てはめて、オーバーしてないかチェックするだけ。
賃貸の1Gは簡単なんだけどね～。売買の1Gは速算表を使って計算しなきゃダメなんだよ…。
400万円 ～ …（ 物件価格×3％+6万円 ）+消費税
200万円 ～ 400万円 …（ 物件価格×4％+2万円 ）+消費税
～ 200万円 …（ 物件価格×5％+0万円 ）+消費税
速算表は覚えないとダメだよね。3段あって真ん中が200万円～400万円。右側が3・4・5・6・2…。
テストには計算機を持ち込めないから、練習して慣れておかなきゃいけないね…。
1G計算は意外と難しくないかも。不動産の売買だから、物件価格はだいだい400万円～だよね。（ 3％+6万円 ）+消費税が基本かな。
物件価格は、消費税抜きで計算しなきゃダメなんだよね～。土地は消費税が非課税だから、建物を税抜きにしないと…。
絵を描くときに、マンションと土地を描いたのは、そういうことね。建物は消費税抜きが物件価格！
仲介手数料ー売買 練習問題
絵が描けたら、問題文から読み取ってね。① 物件価格、② 宅建業者Aの取引態様 ③ 宅建業者Bの取引態様の3つだよ～。
物件価格2000万円の土地、宅建業者A：媒介、宅建業者B：媒介の場合で、仲介手数料の上限額を計算練習してみてね。
400万円 ～ …（ 物件価格×3％+6万円 ）+消費税
200万円 ～ 400万円 …（ 物件価格×4％+2万円 ）+消費税
～ 200万円 …（ 物件価格×5％+0万円 ）+消費税
（ 1 ）売買ネコの両手 … 2G以内
（ 2 ）売買ネコの右手 … 媒介：1G以内・代理：2G以内
（ 3 ）売買ネコの左手 … 媒介：1G以内・代理：2G以内
物件は土地だから、消費税は非課税。2000万円×3％+6万円＝66万円で、消費税をオンすると、1Gは72.6万円！
（ 1 ）両手は2G以内だから、72.6×2＝145.2以内！（ 2 ）右手は媒介だから、1Gの72.6以内、（ 3 ）左手も媒介だから、72.6以内！
物件価格2000万円の土地、宅建業者A：代理、宅建業者B：媒介の場合も計算練習してみてね～。
（ 1 ）両手は72.6×2＝145.2以内。（ 2 ）右手は代理だから、宅建業者Aは、依頼者の売主に、2Gの145.2を請求してOKだね！
（ 3 ）左手は媒介だから、宅建業者Bが、依頼者の買主に請求できる仲介手数料の上限は、1Gの72.6以内！
（ 2 ）右手が2G（ 3 ）左手が1Gだと（ 1 ）両手が2Gを超えちゃうよ…。両手は2G以内じゃなきゃダメ！
両手は145.2で確定。① 右手145.2・左手0、② 右手100・左手45.2、③ 右手72.6・左手72.6とかだったら、違反じゃないね！
ちなみに、宅建業者Aが売主と買主の両方から依頼を受けるケースもあるよ。そのときは、絵の下を両方宅建業者Aにしてね～。
① 物件価格（ 税抜き ）、② 宅建業者Aの取引態様 ③ 宅建業者Bの取引態様の3つを入れ替えて練習すれば大丈夫かな。
なぜ代理のときは2G（ 媒介×2 ）以内なのか、理由はよく分からないから、興味ある人は調べてみてね。
仲介手数料ー貸借
賃貸の場合、1Gは月額賃料+消費税だから、計算が簡単だね～。仲介手数料の上限額は、下の表のとおり！
（ 1 ）賃貸ネコの両手 … 1G以内
（ 2 ）賃貸ネコの右手 … 媒介：1G以内・代理：2G以内
（ 3 ）賃貸ネコの左手 … 媒介：1G以内・代理：2G以内
（ 1 ）両手が1G以内ってことは、必然的に（ 2 ）右手も（ 3 ）左手も1G以内じゃなきゃダメだよね…。
月額賃料10万円で賃貸借契約が成立した場合、仲介手数料の総合計は、11万円以下ってことになる！意外と簡単そう。
賃貸の場合も、売買と同じように絵を描いてね！対象物件は、テナント賃貸物件と、貸地にすると良いよ。
仲介手数料ー貸借 練習問題
貸主と借主との間で、テナント物件の賃貸借契約が成立したケースで考えてみてね～。賃料は20万円／月にするよ。
まずは、1G＝20×1.1＝22だね。（ 1 ）両手は1G以内だから22以内、（ 2 ）右手も（ 3 ）左手も22以内！
（ 1 ）賃貸ネコの両手 … 1G以内
（ 2 ）賃貸ネコの右手 … 媒介：1G以内・代理：2G以内
（ 3 ）賃貸ネコの左手 … 媒介：1G以内・代理：2G以内
A・Bそれぞれが1Gをもらうことはできないよ。貸主側の宅建業者Aと、借主側の宅建業者Bで話し合いだね。
① 右手22・左手0、② 右手15・左手7、③ 右手11・左手11とかだったら、違反じゃないね！売上0は可哀想過ぎる…。
仲介手数料ー貸借 例外① 居住用建物以外
今のが基本パターンで例外が2つ。例外①は、居住用建物以外の貸借で、権利金が受け渡しされる場合です～。
権利金を物件価格とみなして、売買計算してOK。権利金は、権利設定の対価として支払われ、返還されないものだよ。
権利金を物件価格とみなして売買計算、賃貸計算の2つ計算が必要。計算結果が多い方を、宅建業者が選択して良いんだね。
さっきの問題はテナント物件だから、権利金があるかをチェックしないとダメだったんだね。居住用建物以外だから。
仲介手数料ー貸借 例外② 居住用建物
例外②は、居住用建物の貸借だよ～。取引態様が媒介の場合、依頼者が支払う仲介手数料の上限が、0.5Gになるよ～。
依頼者が、0.5Gオーバーを承諾している場合、仲介手数料の上限が、0.5Gじゃなくて、1Gになるんだよ！
居住用建物の貸借は、媒介ー承諾✕なら0.5G以内、媒介ー承諾○なら1G以内…。練習しないと覚えられないかも。
（ 居住用建物の賃貸借 ）
① 承諾✕ ー 媒介：0.5G以内・承諾○ ー 媒介：1G以内
② 承諾✕ ー 代理：1G以内・承諾○ ー 代理：1G以内
まずは賃貸物件をマンションに描き変えて、貸主と借主の横に、承諾○✕を追加しないといけないね…。
賃貸物件マンション（ 居住用建物 ）、賃料月額10万円のケースで考えてみてね～。
居住用建物の貸借だから、1G＝11だね。貸主・借主それぞれの取引態様と承諾○✕によって変わってくるね。
両手は1G以内だから、まずは合計11以内を確定させなきゃ。取引態様が代理なら、承諾○✕関係なく、上限は1G以内。
宅建業者Aが1Gもらっちゃったら、宅建業者Bがもらえる仲介手数料は、0円になっちゃう…。
居住用建物の賃貸借契約は、成立件数が物凄く多いから、宅建士試験に出題される可能性は、かなり高いと思うよ。
まとめ
依頼者からの特別依頼によって行った広告料金だよ。成約に至らなかった場合でも、実費を請求できることに気を付けて～。
売買も貸借も、取引を成立させた宅建業者が、受領できる仲介手数料には上限があるよ。
売買はパターンが1つ。貸借は、居住用建物以外と、居住用建物の、2つパターンの絵を描けるようにすればOK。
大切なのは1Gの計算だね。貸借の場合は月額賃料で、売買の場合は、速算表を使って計算しなきゃダメ。
400万円 ～ …（ 物件価格×3％+6万円 ）+消費税
200万円 ～ 400万円 …（ 物件価格×4％+2万円 ）+消費税
～ 200万円 …（ 物件価格×5％+0万円 ）+消費税
物件価格は、建物を消費税抜きにしないと…。速算表は、売買と居住用建物以外＆権利金のときに使うよ。
売買は、両手が2Gを超えちゃダメ。貸借は、両手が1Gを超えちゃダメ。先に両手をチェックする方が、時間短縮になりそう。
両手がOKだったら、右手と左手それぞれが、規定額を超えてないかをチェック！代理は媒介×2って覚えておかないと。
仲介手数料は、媒介か代理を依頼した宅建業者に対して、支払うものだからね～。
売主が、依頼していない買主側の宅建業者から、仲介手数料を請求されることはないってことだね。
（ 1 ）売買ネコの両手 … 2G以内
（ 2 ）売買ネコの左手 … 媒介：1G以内・代理：2G以内
（ 3 ）売買ネコの右手 … 媒介：1G以内・代理：2G以内
（ 1 ）賃貸ネコの両手 … 1G以内
（ 2 ）賃貸ネコの右手 … 媒介：1G以内・代理：2G以内
（ 3 ）賃貸ネコの左手 … 媒介：1G以内・代理：2G以内
3パターンの絵は、スクショして使ってね。数字を入れ替えて、何回か練習すれば、慣れてくるはずだよ！
おまけ
不動産賃貸ポータルサイトを見てると、賃貸マンション、家賃6万円、仲介手数料は半月分！みたいな物件広告を目にするね～。
居住用建物だから、入居者（ 借主 ）の人は…。承諾してたら6.6万円、承諾してなかったら3.3万円が、仲介手数料の上限！
オーナー（ 貸主 ）の人も同じだけど、借主様と貸主様が支払う仲介手数料は、合計6.6万円を超えちゃダメだね。
賃貸借契約が成立したときの仲介手数料って、以外と少ないような気がするね。売上3.3万円…。
オーナー様は、特別な広告をしてないのに、仲介手数料以外に多額の広告料を請求されたりしないようにね。
お部屋探しをしてる人は、謎の○○費を請求されないようにね。結構トラブルになるケースが多いから。知らないと損するね。
リピーターの人や、紹介してくれる人が多いよ。住みたい物件探しも重要だけど、不動産会社の評判もチェックしてね～。
宅建業法は、宅建業者に免許制度を実施して、その事業に対して必要な規制を行い、購入者等の利益保護、宅地・建物の流通の円滑化を図ることを目的としているよ～。