【 宅建業法-12 】重要事項説明書

【 宅建業法 §69 】説明事項４（ 重要事項 ）

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　説明事項４は、売買契約に関することです

　まず、売買の『 代金 』は説明事項ではありません

　『 代金 』は『 契約書 』に『 必ず記載 』しなければなりません

Check Point ①
  • 代金 ）金額・支払時期・支払方法（ × 説明書 ）
  • 代金 ）金額・支払時期・支払方法（ ◎ 契約書 ）

『 代金 』は『 契約書 』に必ず記載

　ですが、『 代金以外 』に授受される金銭は『 説明事項 』です

　最難関ですので、先に契約書のセクションから進める方が良いかもです

Check Point ②
  • 代金以外 ）金額・支払目的　　　　　（ ○ 説明書 ）
  • 代金以外 ）金額・支払目的・支払時期（ ○ 契約書 ）

　『 代金以外 』に分類されるものを、1つイメージしましょう

　◆ 説明書 ） ○万円・固定資産税の精算金

　◆ 契約書 ） ○万円・固定資産税の精算金・残代金支払時

感覚的にかなり覚えにくいですね

　『 損害賠償・違約金 』は説明事項になります

　損害賠償の予定・違約金に関する事項が『 あれば 』です

　買主にとって重要ですので、売買契約前に説明必要となります

Check Point ③
  • 損害賠償・違約金（ ○ 建物売買 ／ ○ 土地売買 ）
  • 契約解除　　　　（ ○ 建物売買 ／ ○ 土地売買 ）

　次が、売買代金の『 金銭貸借のあっせん 』です

　不動産を購入する際は、ローンを組むケースが一般的です

　宅建業者から、金融機関を紹介してもらえることがあります

『 あっせん 』は『 紹介 』のこと

Check Point ④
  • 売買代金の金銭貸借のあっせん（ ○ 建物売買 ／ ○ 土地売買 ）

　★ 不成立の場合の措置

　多くの宅建業者は、金融機関と提携しています

　販売（ 媒介 ）物件は、事前に評価済みです

　この物件は、MAX ○○万円まで融資可能等です

速やかに買主様の審査が進む訳ですね

　あっせんが不成立の場合どうするかが、説明事項です

　買主は無条件で契約解除できる、が一般的です

　ラストは、2つの『 措置 』になります

　措置を『 講ずる場合 』は、売買『 契約前に説明 』が必要です

Check Point ⑤
  • 手付金等の保全措置　　　　　（ ○ 建物売買 ／ ○ 土地売買 ）
  • 契約不適合責任の履行確保措置（ ○ 建物売買 ／ ○ 土地売買 ）

『 契約前 』に説明 ＝『 重要事項説明 』

　詳細は、それぞれのセクションで勉強しましょう

　手付金等の保全措置はこちらです

  • 保証委託 ）銀行等
  • 保証保険 ）保険事業者
  • 寄託契約 ）指定保管機関

手付金等の保全措置が必要なケースも再チェックですね

  • 　完成物件 ）1,000万円超 or 代金10％超
  • 未完成物件 ）1,000万円超 or 代金 5％超

　契約不適合責任の履行確保措置はこちらです

　契約書の記載事項（ 講ずる場合は ）でもあります

  • 資力確保措置 A（ 保険 ）： 住宅販売瑕疵担保責任保険
  • 資力確保措置 B（ 供託 ）： 住宅販売瑕疵担保保証金

　☆ 必要な『 措置 』は『 説明書 』

　☆ 当事者同士の特約は『 契約書 』

Check Point ⑥
  • 手付金等の保全措置　　　　　（ ○ 説明書 ／ ○ 契約書 ）
  • 契約不適合責任の履行確保措置（ ○ 説明書 ／ ○ 契約書 ）
  • 契約不適合責任の特約　　　　（ × 説明書 ／ ○ 契約書 ）

契約不適合責任の履行確保措置は『 両方 』ですね

　解除・損害賠償・違約金も（ 定めがあれば ）両方です

　代金の金銭貸借のあっせん『 不成立の措置 』も同様です

　よく出題されますので、しっかり覚えましょう

重要事項説明 ①　代金

■ 1/19　難易度★☆☆　重要度★★★
誤っている（ R1-41-4改 ）

宅地売買の媒介 ）代金の金額・交換差金は、説明必要

宅地貸借の媒介 ）借賃の金額は、説明必要

  • 代金の金額・支払時期・支払方法 【 × 建物売買 ／ × 土地売買 】
  • 借賃の金額・支払時期・支払方法 【 × 建物貸借 ／ × 土地貸借 】

重要事項説明では、代金、交換差金又は借賃の額を説明しなければならない

  • 説明書 ）　代金の金額・支払時期・支払方法（ 不要 ）
  • 契約書 ）　代金の金額・支払時期・支払方法（ 必ず ）
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重要事項説明 ②　代金以外

■ 2/19　難易度★☆☆　重要度★★★
正しい（ H28-36-3改 ）

建物売買の媒介 ）代金以外に授受される金銭がある場合、金額・目的を説明必要

  • 代金以外の金額・目的 【 ○ 建物売買 ／ ○ 土地売買 】
  • 借賃以外の金額・目的 【 ○ 建物貸借 ／ ○ 土地貸借 】

建物の売買の媒介を行う場合、当該建物の売買代金の額並びにその支払の時期及び方法について説明する義務はないが、売買代金以外に授受される金銭があるときは、当該金銭の額及び授受の目的について説明しなければならない

  • 説明書 ）　代金以外の金額・目的　　　（ 定めがあれば ）
  • 契約書 ）　代金以外の金額・目的・時期（ 定めがあれば ）
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■ 3/19　難易度★☆☆　重要度★★★
正しい（ R3.10-26-2改 ）

建物売買の媒介 ）代金以外に授受される金銭がある場合、金額・目的を説明必要

  • 代金以外の金額・目的 【 ○ 建物売買 ／ ○ 土地売買 】
  • 借賃以外の金額・目的 【 ○ 建物貸借 ／ ○ 土地貸借 】

Aは、Bに対し、代金以外に授受される金銭の額だけでなく、当該金銭の授受の目的についても説明しなければならない

  • 説明書 ）　代金以外の金額・目的　　　（ 定めがあれば ）
  • 契約書 ）　代金以外の金額・目的・時期（ 定めがあれば ）
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重要事項説明 ④　解除・損害賠償・違約金

■ 4/19　難易度★☆☆　重要度★★★
正しい（ R2.10-31-1改 ）

建物売買の媒介 ） 損害賠償の予定、違約金に関する事項は、説明必要

建物貸借の媒介 ） 損害賠償の予定、違約金に関する事項は、説明必要

  • 解除・損害賠償・違約金 【 ○ 建物売買 ／ ○ 土地売買 】
  • 解除・損害賠償・違約金 【 ○ 建物貸借 ／ ○ 土地貸借 】

建物の売買の媒介だけでなく建物の貸借の媒介を行う場合においても、損害賠償額の予定又は違約金に関する事項について、説明しなければならない

  • 解除・損害賠償・違約金 ） 説明書（ 定めがあれば ）
  • 解除・損害賠償・違約金 ） 契約書（ 定めがあれば ）
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■ 5/19　難易度★☆☆　重要度★★★
誤っている（ H16-38-3改 ）

建物売買の媒介 ） 損害賠償の予定は、説明不要

  • 解除・損害賠償・違約金 【 ○ 建物売買 ／ ○ 土地売買 】
  • 解除・損害賠償・違約金 【 ○ 建物貸借 ／ ○ 土地貸借 】

宅地建物取引業者ではない売主から依頼されて建物の売買の媒介を行うに当たり、損害賠償額の予定は説明しなくてもよい

  • 解除・損害賠償・違約金 ） 説明書（ 定めがあれば ）
  • 解除・損害賠償・違約金 ） 契約書（ 定めがあれば ）
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重要事項説明 ⑤　金銭貸借のあっせん

■ 6/19　難易度★☆☆　重要度★★★
正しい（ H29-33-2改 ）

宅地売買の媒介 ） 代金の金銭貸借のあっせんが成立しない場合の措置は、説明必要

  • 金銭貸借あっせん不成立の措置 【 ○ 建物売買 ／ ○ 土地売買 】
  • 金銭貸借あっせん不成立の措置 【 × 建物売買 ／ × 土地売買 】

宅地の売買の媒介を行う場合、代金に関する金銭の貸借のあっせんの内容及び当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置について、説明しなければならない

  • 金銭貸借あっせん不成立の措置 ） 説明書（ 定めがあれば ）
  • 金銭貸借あっせん不成立の措置 ） 契約書（ 定めがあれば ）
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重要事項説明 ⑥　手付金等の保全措置

■ 7/19　難易度★☆☆　重要度★★★
誤っている（ H30-35-4改 ）

宅地交換 ） 手付金等の保全措置を講ずる場合は、その概要の説明必要（ 預り金30万円 ）

  • 手付金等の保全措置 【 ○ 建物売買 ／ ○ 土地売買 】
  • 手付金等の保全措置 【 × 建物貸借 ／ × 土地貸借 】

宅地の交換において交換契約に先立って交換差金の一部として30万円の預り金の授受がある場合、その預り金を受領しようとする者は、保全措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合はその概要を重要事項説明書に記載しなければならない（ 50万以下不要 ）

  • 手付金等の保全措置 ） 説明書（ 講ずる場合 ）
  • 手付金等の保全措置 ） 契約書（ 記載不要 ）
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■ 8/19　難易度★☆☆　重要度★★★
誤っている（ H27-32-1改 ）

建物売買の媒介 ） 手付金等の保全措置を講じる場合でも、措置の概要は説明不要

  • 手付金等の保全措置 【 ○ 建物売買 ／ ○ 土地売買 】
  • 手付金等の保全措置 【 × 建物貸借 ／ × 土地貸借 】

建物の売買の媒介に関し、受領しようとする預り金について保全措置を講ずる場合において、預り金の額が売買代金の額の100分の10以下であるときは、その措置の概要を説明する必要はない（ 50万以下不要 ）

  • 手付金等の保全措置 ） 説明書（ 講ずる場合 ）
  • 手付金等の保全措置 ） 契約書（ 記載不要 ）
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重要事項説明 ⑦　契約不適合責任の履行措置

■ 9/19　難易度★☆☆　重要度★★★
正しい（ R3.12-44-3改 ）

建物売買の媒介 ）契約不適合責任の履行措置を講ずる場合は、措置概要を説明必要

  • 契約不適合責任の履行措置 【 ○ 建物売買 ／ ○ 土地売買 】
  • 契約不適合責任の履行措置 【 × 建物貸借 ／ × 土地貸借 】

建物の売買において、その建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結などの措置を講ずるかどうか、また、講ずる場合はその措置の概要を説明しなければならない

  • 契約不適合責任の履行確保措置 ） 説明書（ 講ずる場合 ）
  • 契約不適合責任の履行確保措置 ） 契約書（ 講ずる場合 ）
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■ 10/19　難易度★☆☆　重要度★★★
正しい（ H30-35-3改 ）

建物売買 ）契約不適合責任の履行措置を講ずる場合は、措置概要を説明必要

  • 契約不適合責任の履行措置 【 ○ 建物売買 ／ ○ 土地売買 】
  • 契約不適合責任の履行措置 【 × 建物貸借 ／ × 土地貸借 】

建物の売買においては、その建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結などの措置を講ずるかどうか、また、講ずる場合はその概要を重要事項説明書に記載しなければならない

  • 契約不適合責任の履行確保措置 ） 説明書（ 講ずる場合 ）
  • 契約不適合責任の履行確保措置 ） 契約書（ 講ずる場合 ）
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■ 11/19　難易度★☆☆　重要度★★★
誤っている（ H26-34-3改 ）

建物売買の媒介 ）契約不適合責任の履行措置に関し、保証保険契約を締結する場合でも、説明不要

  • 契約不適合責任の履行措置 【 ○ 建物売買 ／ ○ 土地売買 】
  • 契約不適合責任の履行措置 【 × 建物貸借 ／ × 土地貸借 】

建物の売買の媒介を行う場合、売主が特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託を行うときは、その措置の概要を説明する必要があるが、当該建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結を行うときは、その措置の概要を説明する必要はない

  • 契約不適合責任の履行確保措置 ） 説明書（ 講ずる場合 ）
  • 契約不適合責任の履行確保措置 ） 契約書（ 講ずる場合 ）
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■ 12/19　難易度★☆☆　重要度★★★
違反する（ H22-36-2改 ）

売買 ）契約不適合責任の履行措置に関し、保証保険契約を締結予定であったが、説明しなかった

  • 契約不適合責任の履行措置 【 ○ 建物売買 ／ ○ 土地売買 】
  • 契約不適合責任の履行措置 【 × 建物貸借 ／ × 土地貸借 】

自ら売主となる新築住宅の売買において、重要事項の説明の時点で当該建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の履行に関する責任保険の契約を締結する予定であることは説明したが、当該責任保険の概要については説明しなかった

  • 契約不適合責任の履行確保措置 ） 説明書（ 講ずる場合 ）
  • 契約不適合責任の履行確保措置 ） 契約書（ 講ずる場合 ）
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■ 13/19　難易度★☆☆　重要度★★★
違反する（ H20-36-4改 ）

売買 ）契約不適合責任の履行措置に関し、保証保険契約を締結していたが、説明を省略した

  • 契約不適合責任の履行措置 【 ○ 建物売買 ／ ○ 土地売買 】
  • 契約不適合責任の履行措置 【 × 建物貸借 ／ × 土地貸借 】

Aは、当該信託財産である建物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約を締結していたが、買主Eに対しその説明を省略した

  • 契約不適合責任の履行確保措置 ） 説明書（ 講ずる場合 ）
  • 契約不適合責任の履行確保措置 ） 契約書（ 講ずる場合 ）
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■ 14/19　難易度★☆☆　重要度★★★
誤っている（ H19-35-4改 ）

宅地売買の媒介 ）契約不適合責任の履行措置に関し、措置を講じない場合、説明不要

  • 契約不適合責任の履行措置 【 ○ 建物売買 ／ ○ 土地売買 】
  • 契約不適合責任の履行措置 【 × 建物貸借 ／ × 土地貸借 】

宅地の売買の媒介において、当該宅地が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結等の措置を講じないときは、その旨を買主に説明しなくてもよい（ 講ずる → 概要 ／ 講じない → 講じない ）

  • 契約不適合責任の履行確保措置 ） 説明書（ 講ずる場合 ）
  • 契約不適合責任の履行確保措置 ） 契約書（ 講ずる場合 ）
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重要事項説明　その他

■ 15/19　難易度★☆☆　重要度★★★
正しい（ H26-35-4改 ）

宅地売買の媒介 ）割賦販売の場合、割賦販売価格及び現金販売価格を、説明必要

  • 重要事項説明 ）割賦販売価格 ＆ 現金販売価格

宅地建物取引業者は、土地の割賦販売の媒介を行う場合、割賦販売価格のみならず、現金販売価格についても説明しなければならない

■ 16/19　難易度★☆☆　重要度★★★
正しい（ H20-36-3改 ）

売買 ）特定投資家が買主の場合、重要事項の説明不要

  • 重要事項説明 ）× 特定投資家

Aは、買主Dが金融商品取引法第2条第31項に規定する特定投資家であったので、説明を省略した

■ 17/19　難易度★☆☆　重要度★★★
正しい（ R2.10-44-3改 ）

売買 ）信託受益権の売主となる場合、宅建業者が相手方であっても説明必要

  • 重要事項説明 ）○ 信託受益権（ 宅建業者相手でも ）

自らを委託者とする宅地又は建物に係る信託の受益権の売主となる場合、取引の相手方が宅地建物取引業者であっても、重要事項説明書を交付して説明をしなければならない

■ 18/19　難易度★☆☆　重要度★★★
誤っている（ H20-36-1改 ）

売買 ）販売対象が信託受益権の場合、宅建士による説明不要

  • 重要事項説明 ）○ 信託受益権（ 宅建業者相手でも ）

Aは、販売の対象が信託の受益権であったので、買主Bに対し、宅地建物取引士でない従業員に説明をさせた

■ 19/19　難易度★☆☆　重要度★★★
誤っている（ H16-38-3改 ）

建物売買の媒介 ）売主が負う契約不適合責任の特約は、説明不要

  • 契約不適合責任の特約（ × 土地売買 ／ × 建物売買 ）
  • 契約不適合責任の特約（ × 土地貸借 ／ × 建物貸借 ）

売主が当該建物の種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任を負わないことについては説明しなければならない

  • 契約不適合責任の特約 ） 説明書（ 不要 ）
  • 契約不適合責任の特約 ） 契約書（ 定めがあれば ）

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