【 宅建業法-12 】重要事項説明書

【 宅建業法 §64 】重要事項説明書１

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　重要事項説明書は、三大書面の1つです

　宅建業法『 第35条 』に規定されています

　重要事項説明書（ 売買・交換・貸借 ）があります

Check Point ①
  • 34条書面 ）　媒介契約書
  • 35条書面 ）　重要事項説明書
  • 37条書面 ）　契約書

　重要事項説明の基本

　重要事項説明書のひな型は、ダウンロードしておきましょう

35条書面 ＝ 重要事項説明書

　『 記名者 』『 説明・交付時期 』『 説明・交付相手 』が重要です

　媒介契約書・契約書と比較して覚えましょう

　宅建業者には『 宅建士 』に重要事項説明書へ『 記名 』させる義務ありです

Check Point ②
  • 記名者　 ）　宅建士（ × 専任 ）
  • 説明・交付時期 ）　契約成立前
  • 説明・交付相手 ）　買主・借主

　宅地・建物の取引には、複数の宅建業者が関与するもあります

　　○ 売主 A様 ）X社に媒介依頼（ 買主探して ）

　　○ 買主 B様 ）Y社に媒介依頼（ 売主探して ）

X社・Y社の『 両社 』に『 記名義務 』ですね

Check Point ③
  • 契約書・記名義務 ）　取引に関与した全ての宅建士
  • 契約書・交付義務 ）　取引に関与した全ての宅建業者

　記名者は、宅建業者の『 宅建士 』です

　『 専任 』宅建士の必要はありません

　重要事項説明は『 契約締結前 』に行う必要があります

Check Point ④
  • 重要事項説明・交付 ⇒ 買主 ⇒ 売買契約
  • 重要事項説明・交付 ⇒ 借主 ⇒ 貸借契約

　重要事項説明書は、その名の通り『 説明書 』です

　説明・交付相手は、買主・借主になります

重要事項説明 ⇒ 買主・借主

　重要事項説明の目的はこちらです

　説明不要と言われても、省略することはできません

購入や賃借の意思決定に先だって、宅地建物に関する情報や取引の条件を理解しておくこと

　重要事項説明と契約は、同日でも構いません

　重要事項説明 ⇒ 契約です

　ですが、契約の直前に行うことは望ましくありません

時間的余裕がある段階で説明すべきですね

　マイホーム購入の際の重要事項説明は、1時間くらいかかります

　宅建士が、一字一句読み上げてくれます

　実際のところ、説明ではなく『 読み合わせ 』に近いです

すべて理解するのは不可能ですね…

　不明点があれば、遠慮くなく質問しましょう

　宅建士としても、その方がありがたいです

説明書を受け取って、契約するか検討

　かなり高度な知識を要求されます

　時間があれば、ゆっくり勉強しましょう

　重要事項説明Q＆A

重要事項説明 ①　説明義務

■ 1/22　難易度★☆☆　重要度★★★
違反する（ H25-36-1改 ）

重要事項説明の後に追加事項に気付いたが、説明しなかった

  • 説明義務 ） 取引に関与した宅建士
  • 交付義務 ） 取引に関与した宅建業者

A社は、宅地の売買の媒介に際して、売買契約締結の直前に、当該宅地の一部に私道に関する負担があることに気付いた。既に買主に重要事項説明を行った後だったので、A社は、私道の負担に関する追加の重要事項説明は行なわず、37条書面にその旨記載し、売主及び買主の双方に交付した

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■ 2/22　難易度★☆☆　重要度★★★
誤っている（ R1-41-2改 ）

他社に媒介依頼した売主である宅建業者は、重要事項説明の義務を負わない

  • 説明義務 ） 取引に関与した宅建士
  • 交付義務 ） 取引に関与した宅建業者

宅地建物取引業者である売主は、他の宅地建物取引業者に媒介依頼して宅地の売買契約を締結する場合、重要事項説明の義務を負わない

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重要事項説明 ②　記名

■ 3/22　難易度★☆☆　重要度★★★
正しい（ H18-36-4改 ）

建物貸借の媒介の場合も、宅建士による重要事項説明書への記名押印は省略できない

  • 記名 ）宅建士（ × 専任 ）
  • 説明 ）宅建士（ × 専任 ）

宅地建物取引士は、法第35条に規定する重要事項を記載した書面に記名押印することが必要とされており、建物の貸借の媒介であってもこれを省略することはできない

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■ 4/22　難易度★☆☆　重要度★★★
誤っている（ R2.10-41-1改 ）

重要事項説明書には、代表者の記名押印があれば、宅建士による記名押印は不要

  • 記名 ）宅建士（ × 専任 ）
  • 説明 ）宅建士（ × 専任 ）

重要事項説明書には、代表者の記名押印があれば宅地建物取引士の記名押印は必要がない

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■ 5/22　難易度★☆☆　重要度★★★
誤っている（ R3.12-35-3改 ）

重要事項説明書には、専任の宅建士による記名押印が必要

  • 記名 ）宅建士（ × 専任 ）
  • 説明 ）宅建士（ × 専任 ）

宅地建物取引業者は、重要事項説明書の交付に当たり、専任の宅地建物取引士をして当該書面に記名押印させるとともに、売買契約の各当事者にも当該書面に記名押印させなければならない

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■ 6/22　難易度★☆☆　重要度★★★
誤っている（ H27-29-4改 ）

重要事項説明書には、専任の宅建士による記名押印が必要

  • 記名 ）宅建士（ × 専任 ）
  • 説明 ）宅建士（ × 専任 ）

重要事項説明を行う宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなくてもよいが、書面に記名押印する宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなければならない

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■ 7/22　難易度★☆☆　重要度★★★
誤っている（ H25-44-3改 ）

重要事項説明書には、専任の宅建士による記名押印が必要

  • 記名 ）宅建士（ × 専任 ）
  • 説明 ）宅建士（ × 専任 ）

宅地建物取引業法第35条に規定する事項を記載した書面への記名押印及び同法第37条の規定により交付すべき書面への記名押印については、専任の宅地建物取引士でなければ行ってはならない

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重要事項説明 ③　説明者

■ 8/22　難易度★☆☆　重要度★★★
違反する（ H26-36-1改 ）

宅建士ではない代表取締役が重要事項説明を行った

  • 説明 ）宅建士（ × 専任 ）
  • 説明 ）宅建士（ × 専任 ）

重要事項説明のため、明日お宅にお伺いする当社の者は、宅地建物取引士ではありませんが、当社の最高責任者である代表取締役ですので、重要事項説明をする者として問題ございません

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■ 9/22　難易度★☆☆　重要度★★★
違反する（ H23-33-1改 ）

宅建士ではない事務所代表者が重要事項説明を行った

  • 説明 ）宅建士（ × 専任 ）
  • 説明 ）宅建士（ × 専任 ）

A社の代表者である乙は、宅地建物取引士ではないが契約締結権限をもつ代表者であるため、甲を代理してB社の代表者丙に対し、甲の宅地建物取引士証を提示した上、重要事項説明を行った。なお、乙は宅地建物取引業に30年間携わったベテランであったこともあり、説明の内容に落ち度はなかった

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■ 10/22　難易度★☆☆　重要度★★★
誤っている（ R3.10-26-1改 ）

専任の宅建士による重要事項説明が必要

  • 説明 ）宅建士（ × 専任 ）
  • 説明 ）宅建士（ × 専任 ）

Aは、Bに対し、専任の宅地建物取引士をして重要事項説明をさせなければならない

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■ 11/22　難易度★☆☆　重要度★★★
誤っている（ R2.10-41-2改 ）

専任の宅建士による重要事項説明・記名押印が必要

  • 説明 ）宅建士（ × 専任 ）
  • 説明 ）宅建士（ × 専任 ）

重要事項説明書に記名押印する宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなければならないが、実際に重要事項説明を行う者は専任の宅地建物取引士でなくてもよい

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重要事項説明 ③　説明相手

■ 12/22　難易度★☆☆　重要度★★★
誤っている（ H27-29-1改 ）

売主に対しても、宅建士による重要事項説明・書面交付が必要

  • 説明相手 )　買主（ 売買 ）
  • 説明相手 ） 借主（ 貸借 ）

宅地建物取引業者ではない売主に対しては、買主に対してと同様に、宅地建物取引士をして、契約締結時までに重要事項を記載した書面を交付して、その説明をさせなければならない

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■ 13/22　難易度★☆☆　重要度★★★
誤っている（ H25-29-1改 ）

買主となる宅建業者は、売主に対して重要事項説明の義務を負う

  • 説明相手 )　買主（ 売買 ）
  • 説明相手 ） 借主（ 貸借 ）

宅地建物取引業者でない売主と宅地建物取引業者である買主が、媒介業者を介さず宅地の売買契約を締結する場合、法第35条の規定に基づく重要事項説明の義務を負うのは買主の宅地建物取引業者である

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■ 14/22　難易度★☆☆　重要度★★★
誤っている（ H27-29-3改 ）

代理人として売買契約を締結する場合、買主に対して重要事項説明は不要

  • 説明相手 )　買主（ 売買 ）
  • 説明相手 ） 借主（ 貸借 ）

宅地建物取引業者が代理人として売買契約を締結し、建物の購入を行う場合は、代理を依頼した者に対して重要事項説明をする必要はない

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■ 15/22　難易度★☆☆　重要度★★★
誤っている（ H26-36-2改 ）

建物貸借の媒介を行ったが、重要事項説明を省略した

  • 説明相手 )　買主（ 売買 ）
  • 説明相手 ） 借主（ 貸借 ）

この物件の契約条件につきましては、お手元のチラシに詳しく書いてありますので、重要事項説明は、内容が重複するため省略させていただきます。ただ、重要事項説明書の交付は、法律上の義務ですので、入居後、郵便受けに入れておきます

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重要事項説明 ③　説明時期

■ 16/22　難易度★☆☆　重要度★★★
違反しない（ H16-30-4改 ）

契約締結前に書面を交付し、重要事項説明を行った

  • 説明時期 ）　売買契約成立まで（ 売買 ）
  • 説明時期 ）　貸借契約成立まで（ 貸借 ）

事情を知ったB社と合意の上、A社は重要事項を記載した書面を交付するにとどめ、退院後、契約締結前に甲が重要事項説明を行った

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■ 17/22　難易度★☆☆　重要度★★★
誤っている（ H26-36-4改 ）

契約成立させた後、重要事項説明を行った

  • 説明時期 ）　売買契約成立まで（ 売買 ）
  • 説明時期 ）　貸借契約成立まで（ 貸借 ）

この物件は人気物件ですので、申込みをいただいた時点で契約成立とさせていただきます。後日、重要事項説明書を兼ねた契約書を送付いたしますので、署名押印の上、返送していただければ、手続は全て完了いたします

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■ 18/22　難易度★☆☆　重要度★★★
違反する（ H24-32-2改 ）

重要事項説明に先立って、売買契約締結し、契約書を交付した

  • 説明時期 ）　売買契約成立まで（ 売買 ）
  • 説明時期 ）　貸借契約成立まで（ 貸借 ）

Bは、事業用地として当該宅地を購入する資金を金融機関から早急に調達する必要があったため、重要事項説明に先立って37条書面の交付を行うようA社に依頼した。これを受け、A社は、重要事項説明に先立って契約を締結し、37条書面を交付した

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■ 19/22　難易度★☆☆　重要度★★★
違反する（ H23-33-3改 ）

重要事項説明を契約締結後に行った

  • 説明時期 ）　売買契約成立まで（ 売買 ）
  • 説明時期 ）　貸借契約成立まで（ 貸借 ）

事情を知ったB社の代表者丙から、「自分も宅地建物取引業に長年携わっているので、重要事項説明は契約後でも構わない」という申出があったため、重要事項説明は契約締結後に退院した甲が行った

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■ 20/22　難易度★☆☆　重要度★★★
誤っている（ R3.12-35-2改 ）

契約成立した場合、遅滞なく当事者に重要事項説明必要

  • 説明時期 ）　売買契約成立まで（ 売買 ）
  • 説明時期 ）　貸借契約成立まで（ 貸借 ）

宅地建物取引業者は、その媒介により売買契約成立したときは、当該契約の各当事者に、遅滞なく、重要事項説明書を交付しなければならない

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重要事項説明 ③　説明場所

■ 21/22　難易度★☆☆　重要度★★★
誤っている（ R2.10-41-4改 ）

重要事項説明は、宅建業者の事務所で行わなければならない

  • 説明場所 ）　規制なし

重要事項説明は、宅地建物取引業者の事務所において行わなければならない

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■ 22/22　難易度★☆☆　重要度★★★
正しい（ H26-35-1改 ）

買主の自宅で重要事項説明を行うことができる

  • 説明場所 ）　規制なし

宅地建物取引業者は、買主の自宅で35条書面を交付して説明を行うことができる

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