【 宅建業法 §71 】説明事項6( 重要事項 )

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 説明事項6は、区分所有建物に関することです

 区分所有建物は、権利関係のセクションで勉強しましょう

ビルやマンションのイメージ

 まずは、管理の委託先が説明事項になります

 管理会社の商号・主たる事務所の所在地です

 もちろん、土地・建物の管理が委託されている場合です

Check Point ①
  • 管理委託先    ( ○ 売買 / ○ 貸借 )
  • 専有部分の利用制限( ○ 売買 / ○ 貸借 )

 次が、『 専有部分の利用制限 』になります

 ペット飼育禁止や、住宅以外の用途で使用禁止等です

借主様にも関係ありますね

 日本では、土地と建物は別々の不動産です

 建物が土地上に存在するためには、何らかの権利が必要です

 区分所有建物の場合『 敷地の権利 』が説明事項になります

所有権・地上権・賃借権

Check Point ②
  • 敷地の権利    ( ○ 売買 / × 貸借 )
  • 管理費・修繕積立金( ○ 売買 / × 貸借 )
  • 維持修繕の実施記録( ○ 売買 / × 貸借 )

 各区分所有者は( 毎月 )管理費・修繕積立金を負担します

 区分所有者 ⇒ 管理組合です( ☆ 管理会社は収納代行 )

 管理組合の運営費( 管理費・修繕積立金 )

 管理会社から『 重要事項調査報告書 』を取得しましょう

積立額( 毎月 )・積立総額・滞納額

 積立総額は、既に積み立てられている金額です

 長期修繕計画と照らし合わせて、チェックしましょう

 大規模修繕の際に、資金不足に陥る可能性があります

滞納額は買主様に引き継がれる可能性ありですね

 『 専有使用 』と『 費用減免 』も、買主への説明事項です

 特定者への『 専有使用 』は、駐車場をイメージしましょう

 例えば、201号室の所有者のみ、使用できる場合です

Check Point ③
  • 特定者への専用使用( ○ 売買 / × 貸借 )
  • 特定者への費用減免( ○ 売買 / × 貸借 )

 特定者への『 費用減免 』に関する規約がある場合も、説明必要です

 新築マンションを分譲する際に、設定されることがあります

 未販売住戸の管理費・修繕積立金等を負担しない等です

借主様には、直接関係ありませんね

 貸借の場合は、借主に関係あるかどうかで判別しましょう

 また、規約の定めがない場合は、説明事項ではありません

説明事項 ① 管理委託先

■ 1/23 難易度★☆☆ 重要度★★★
正しい( H29-41-1改 )

売買の媒介 )管理が委託されている場合、管理者氏名住所説明必要

貸借の媒介 )管理が委託されている場合、管理者氏名住所説明必要

  • 管理委託先( ○ 土地売買 / ○ 建物売買 )
  • 管理委託先( ○ 土地貸借 / ○ 建物貸借 )

区分所有建物の売買の媒介を行う場合、当該1棟の建物及びその敷地の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名(法人にあっては、その商号又は名称)及び住所(法人にあっては、その主たる事務所の所在地)を説明しなければならない

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■ 2/23 難易度★☆☆ 重要度★★★
正しい( R1-41-1改 )

売買の媒介 )区分所有建物に関わらず、管理会社商号・主たる事務所説明必要

貸借の媒介 )区分所有建物に関わらず、管理会社商号・主たる事務所説明必要

  • 管理委託先( ○ 土地売買 / ○ 建物売買 )
  • 管理委託先( ○ 土地貸借 / ○ 建物貸借 )

建物管理が管理会社に委託されている建物貸借の媒介をする宅地建物取引業者は、当該建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、その管理会社商号及びその主たる事務所の所在地について、借主に説明しなければならない

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■ 3/23 難易度★☆☆ 重要度★★★
正しい( H25-29-2改 )

売買の媒介 )区分所有建物に関わらず、管理会社商号・主たる事務所説明必要

貸借の媒介 )区分所有建物に関わらず、管理会社商号・主たる事務所説明必要

  • 管理委託先( ○ 土地売買 / ○ 建物売買 )
  • 管理委託先( ○ 土地貸借 / ○ 建物貸借 )

建物の管理が管理会社に委託されている当該建物の賃貸借契約の媒介をする宅地建物取引業者は、当該建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、その管理会社商号又は名称及びその主たる事務所の所在地を、借主に説明しなければならない

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■ 4/23 難易度★☆☆ 重要度★★★
誤っている( H17-38-1改 )

建物売買の媒介 )管理委託を受けている者の氏名住所業務内容説明必要

建物貸借の媒介 )管理委託を受けている者の氏名住所業務内容説明必要

  • 管理委託先( ○ 土地売買 / ○ 建物売買 )
  • 管理委託先( ○ 土地貸借 / ○ 建物貸借 )

当該マンションの管理委託されているときは、その委託を受けている者の氏名(法人にあっては、その商号又は名称)、住所(法人にあっては、その主たる事務所の所在地)及び委託された業務の内容説明しなければならない

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説明事項 ② 専有部分の利用制限

■ 5/23 難易度★☆☆ 重要度★★★
正しい( R1-28-4改 )

売買の媒介 )専有部分利用制限は、規約の定めがある場合、説明必要

貸借の媒介 )専有部分利用制限は、規約の定めがある場合、説明必要

  • 専有部分の利用制限( ○ 売買 )
  • 専有部分の利用制限( ○ 貸借 )

当該建物が建物の区分所有等に関する法律第2条第1項に規定する区分所有権の目的であるものであって、同条第3項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約定めがあるときは、その内容を説明しなければならない

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■ 6/23 難易度★☆☆ 重要度★★★
正しい( H17-38-3改 )

売買の媒介 )専有部分利用制限は、規約の定めがある場合、説明必要

貸借の媒介 )専有部分利用制限は、規約の定めがある場合、説明必要

  • 専有部分の利用制限( ○ 売買 )
  • 専有部分の利用制限( ○ 貸借 )

建物の区分所有等に関する法律第2条第3項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約定めがあるときは、その内容を説明しなければならない

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■ 7/23 難易度★☆☆ 重要度★★★
誤っている( R2.10-31-4改 )

売買の媒介 )専有部分利用制限は、規約の定めがある場合、説明必要

貸借の媒介 )専有部分利用制限は、規約の定めがある場合、説明不要

  • 専有部分の利用制限( ○ 売買 )
  • 専有部分の利用制限( ○ 貸借 )

区分所有建物売買の媒介を行う場合、建物の区分所有等に関する法律第2条第3項に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約定めがあるときは、その内容を説明しなければならないが、区分所有建物の貸借の媒介を行う場合は、説明しなくてよい

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■ 8/23 難易度★☆☆ 重要度★★★
正しい( H26-34-4改 )

売買の媒介 )専有部分利用制限は、規約の定めがある場合、説明必要

貸借の媒介 )専有部分利用制限は、規約の定めがある場合、説明必要

  • 専有部分の利用制限( ○ 売買 )
  • 専有部分の利用制限( ○ 貸借 )

区分所有権の目的である建物の貸借の媒介を行う場合、その専有部分の用途その他の利用制限に関する規約定めがあるときはその内容を説明する必要があるが、1棟の建物又はその敷地の専用使用権に関する規約の定めについては説明する必要がない

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■ 9/23 難易度★☆☆ 重要度★★★
違反しない( H18-35-4改 )

売買の媒介 )専有部分利用制限は、規約の定めがないため、説明しなかった

売買の媒介 )専有部分利用制限は、規約の定めがないため、説明しなかった

  • 専有部分の利用制限( ○ 売買 )
  • 専有部分の利用制限( ○ 貸借 )

建物の貸借の媒介において、建物の区分所有等に関する法律に規定する専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約の定め(その案を含む。)がなかったので、そのことについては説明しなかった

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説明事項 ④ 管理費・修繕積立金

■ 10/23 難易度★☆☆ 重要度★★★
正しい( H29-41-4改 )

売買の媒介 )積立費用の規約の定めがある場合、内容積立総額説明必要

貸借の媒介 )積立費用の規約の定めがある場合、内容積立総額説明不要

  • 積立金額・積立総額・滞納額( ○ 売買 )
  • 積立金額・積立総額・滞納額( × 貸借 )

中古マンション売買の媒介を行う場合、当該マンションの計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容及び既に積み立てられている額について説明しなければならない

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■ 11/23 難易度★☆☆ 重要度★★★
誤っている( R2.10-44-4改 )

売買の媒介 )積立費用の規約の定めがある場合、積立総額説明不要

貸借の媒介 )積立費用の規約の定めがある場合、積立総額説明不要

  • 積立金額・積立総額・滞納額( ○ 売買 )
  • 積立金額・積立総額・滞納額( × 貸借 )

区分所有建物売買の媒介を行う場合、一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは、その内容を説明しなければならないが、既に積み立てられている額について説明する必要はない

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■ 12/23 難易度★☆☆ 重要度★★★
誤っている( H20-37-3改 )

売買の媒介 )積立費用の規約の定めがある場合、積立総額説明不要

貸借の媒介 )積立費用の規約の定めがある場合、積立総額説明不要

  • 積立金額・積立総額・滞納額( ○ 売買 )
  • 積立金額・積立総額・滞納額( × 貸借 )

売買契約対象となるマンションの建物の計画的な維持修繕のための費用の積立を行う旨の規約の定めがある場合、Aは、その内容を説明すれば足り、既に積み立てられている額については説明する必要はない

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■ 13/23 難易度★☆☆ 重要度★★★
誤っている( H16-37-1改 )

売買の媒介 )積立費用の規約の定めがある場合、積立総額説明不要

貸借の媒介 )積立費用の規約の定めがある場合、積立総額説明不要

  • 積立金額・積立総額・滞納額( ○ 売買 )
  • 積立金額・積立総額・滞納額( × 貸借 )

売買契約の対象となる区分所有建物に、計画的な維持修繕費用の積立てを行う旨の規約の定めがある場合は、その旨を説明すれば足り、既に積み立てられている額説明する必要はない

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■ 14/23 難易度★☆☆ 重要度★★★
誤っている( H25-29-3改 )

売買の媒介 )積立金額積立総額説明すれば、滞納額説明不要

貸借の媒介 )積立金額積立総額滞納額説明不要

  • 積立金額・積立総額・滞納額( ○ 売買 )
  • 積立金額・積立総額・滞納額( × 貸借 )

区分所有建物売買において、売主及び買主が宅地建物取引業者である場合、法第35条の規定により当該売主が当該買主に対して交付すべき書面には、当該一棟の建物に係る計画的な維持修繕のための修繕積立金積立総額及び売買の対象となる専有部分に係る修繕積立金額の記載をすれば、滞納があることについては記載をしなくてもよい

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説明事項 ⑤ 維持修繕の実施状況の記録

■ 15/23 難易度★☆☆ 重要度★★★
正しい( R2.12-42-3改 )

売買の媒介 )建物の維持修繕実施状況記録がある場合、内容説明不要

貸借の媒介 )建物の維持修繕実施状況記録がある場合、内容説明不要

  • 維持修繕の実施状況の記録( ○ 売買 )
  • 維持修繕の実施状況の記録( × 貸借 )

区分所有建物の売買の媒介を行う場合、一棟の建物維持修繕実施状況記録されているときは、その内容を説明しなければならない

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■ 16/23 難易度★☆☆ 重要度★★★
違反する( H22-36-1改 )

売買の媒介 )建物の維持修繕実施状況記録があるが、説明しなかった

貸借の媒介 )建物の維持修繕実施状況記録があるが、説明しなかった

  • 維持修繕の実施状況の記録( ○ 売買 )
  • 維持修繕の実施状況の記録( × 貸借 )

中古マンションの売買の媒介において、当該マンションに係る維持修繕積立金については説明したが、管理組合が保管している維持修繕実施状況についての記録の内容については説明しなかった

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■ 17/23 難易度★☆☆ 重要度★★★
誤っている( R1-39-1改 )

売買の媒介 )建物の維持修繕実施状況について、書類の保存状況説明必要

貸借の媒介 )建物の維持修繕実施状況について、書類の保存状況説明必要

  • 維持修繕の実施状況の記録( ○ 売買 )
  • 維持修繕の実施状況の記録( × 貸借 )

既存住宅の貸借の媒介を行う場合、建物の建築及び維持保全状況に関する書類の保存状況について説明しなければならない

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説明事項 ⑥ 特定者への専用使用

■ 18/23 難易度★☆☆ 重要度★★★
誤っている( H20-37-1改 )

売買の媒介 )特定者への専用使用は、規約の定めがある場合、氏名説明必要

貸借の媒介 )特定者への専用使用は、規約の定めがある場合、氏名説明必要

  • 特定者への専用使用( ○ 売買 )
  • 特定者への専用使用( × 貸借 )

当該マンションの建物又はその敷地の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約定めがある場合、Aは、その内容だけでなく、その使用者の氏名及び住所について説明しなければならない

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説明事項 ⑦ 特定者への費用減免

■ 19/23 難易度★☆☆ 重要度★★★
正しい( H20-37-4改 )

売買の媒介 )特定者への費用減免は、規約の定めがある場合、説明必要

貸借の媒介 )特定者への費用減免は、規約の定めがある場合、説明不要

  • 特定者への費用減免( ○ 売買 )
  • 特定者への費用減免( × 貸借 )

当該マンションの建物の計画的な維持修繕のための費用特定の者にのみ減免する旨の規約定めがある場合、Aは、買主が当該減免対象者であるか否かにかかわらず、その内容説明しなければならない

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説明事項 その他

■ 20/23 難易度★☆☆ 重要度★★★
正しい( H25-33-2改 )

区分所有建物売買の媒介 )共用部分規約は、の段階でも、内容説明必要

  • 共用部分に関する規約( ○ 売買 )
  • 総会の議決権( × 売買 )

宅地建物取引業者は、分譲マンション売買の媒介を行う場合、建物の区分所有等に関する法律第2条第4項に規定する共用部分に関する規約の定めが案の段階であっても、その案の内容説明しなければならない

■ 21/23 難易度★☆☆ 重要度★★★
誤っている( H20-37-2改 )

区分所有建物売買の媒介 )共用部分規約は、設定を待ってから、内容説明必要

  • 共用部分に関する規約( ○ 売買 )
  • 総会の議決権( × 売買 )

建物の区分所有等に関する法律第2条第4項に規定する共用部分に関する規約がまだの段階である場合、Aは、規約の設定を待ってから、その内容説明しなければならない

■ 22/23 難易度★☆☆ 重要度★★★
誤っている( H25-33-1改 )

区分所有建物売買 )管理組合の総会議決権に関する事項は、説明必要

  • 共用部分に関する規約( ○ 売買 )
  • 総会の議決権( × 売買 )

宅地建物取引業者は、自ら売主として分譲マンション売買を行う場合、管理組合の総会議決権に関する事項について、管理規約を添付して説明しなければならない

■ 23/23 難易度★☆☆ 重要度★★★
誤っている( H16-38-4改 )

区分所有建物売買 )管理組合の総会議決権に関する事項は、説明必要

  • 共用部分に関する規約( ○ 売買 )
  • 総会の議決権( × 売買 )

自ら売主として、マンション分譲を行うに当たり、管理組合の総会議決権に関する事項については、管理規約を添付して説明しなければならない

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