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今回は宅建業法2回目／15回、テーマは宅建業者の定義です。
独学で宅建士試験の合格を目指す方や、初学者の方にも分かりやすく、楽しく勉強して頂けるよう、ゆるふわ解説を心掛けています。
ご活用頂ければ幸いです。ゆるふわ宅建士
宅建業者の定義
① 宅地又は建物の、② 取引を、③ 業として、④ 行う者が宅建業者で、①～④の全てに該当すると、宅建業免許の取得しなきゃダメなんだよ。
まずは、宅建業・宅建業者の定義を把握することが大切。規制と、利益保護の対象者を間違えると大変なことになるかも。
宅建業者じゃない人に、宅建業法の規制を行ったり、罰則を適用したりすると、世の中カオスになっちゃうね（ 笑 ）
次に、免許基準（ 免許を取得するための要件 ）、規制（ 大きく分類して５種類 ）の順番に勉強しようね～！
① 宅地又は建物の ② 取引を ③ 業として ④ 行う者
宅地・建物
宅建業法の宅地は、建物が建っている土地と、将来建物を建てる目的で取引する土地だね～。
一方、用途地域というエリア内では、全ての土地が宅地だよ。このエリア内は、建物が建っていない土地も宅地だからね。
用途地域内は全ての土地が宅地。用途地域外は建物の敷地だけが宅地。意外と簡単。
道路・公園・河川・広場・公園は、宅地じゃないから気を付けて。宅建業法の建物は、あらゆる建物だよ。
工場等の住宅以外の建物とか、マンションの一室、建物の一部でも該当するね。これは簡単。
（ 宅地 ） 用途地域内…全ての土地 用途地域外…建物の敷地
（ 建物 ） あらゆる建物
すぐに練習問題にチャレンジした方が良いみたいだね。難問を３つ用意しといたよ。
用途地域内は全ての土地が宅地。用途地域外は建物の敷地だけが宅地。道路・公園・河川・広場・水路は宅地じゃない。
宅地又は建物に該当しない不動産を取引しても、それは宅建業じゃないってことだからね。
宅建業じゃないってことは、宅建業免許を取得しなくてもOK。宅建業法の規定対象外ですね！
取引
宅建業法の取引は超重要だよ。縦（当事者・代理・媒介）、横（売買・交換・貸借）の９マスの表で覚えてね～。
| 取引態様 | 売買 | 交換 | 貸借 |
| 当事者 （ 自分の ） | ○ | ○ | ✕ |
| 代理 （ 他人の ） | ○ | ○ | ○ |
| 媒介 （ 他人の ） | ○ | ○ | ○ |
取引対象が、誰の宅地又は建物かに注目してね。自分の宅地又は建物なのか、他人の宅地又は建物なのかだよ。
自分の宅地又は建物なら、取引態様は当事者。他人の宅地又は建物なら、取引態様は代理 or 媒介。
貸借ー当事者 （ 右上 ）だけが取引に該当しないね。宅建業法の取引じゃない＝宅建業免許は取得不要＝規制対象外！
自分が所有している宅地又は建物を、他人に貸す行為は、宅建業法の取引に該当しないってことね。
自分が借りている宅地又は建物を、他人に貸す行為も、宅建業法の取引に該当しないってことだからね～。
（ 取引○ ① ）売買ー当事者 交換ー当事者
（ 取引○ ② ）売買ー代理 交換ー代理 貸借ー代理
（ 取引○ ③ ）売買ー媒介 交換ー媒介 貸借ー媒介
代理は、依頼者から代理権を授与された代理人が、依頼者に代わって契約を締結することだね。
媒介は、当事者同士（ 売主と買主・貸主と借主 ）を引き合わせて、その当事者同士が契約を締結するよ。仲介を呼ばれるね。
宅建業法の取引に該当しないものを覚える方が早いかも。取引ではない＝宅建業免許の取得不要＝規制対象外。
（ 取引✕ ① ） ・貸主 ・借主 ・転貸 ・借上 ・サブリース
（ 取引✕ ② ） ・建設 ・維持管理 ・賃貸管理 ・家賃収納
不動産会社＝宅建業者とは限らないね！賃貸管理会社やサブリース会社は、宅建業の取引を行っていないかも知れないよ。
縦（当事者・代理・媒介）、横（売買・交換・貸借）の組み合わせを解読。貸借ー当事者のときだけ、宅建業の取引じゃない。
練習問題を６問用意したよ。ここは超重要だから、全問正解できるまで何度もチャレンジしてね。
業として
業としてとは、不特定多数を相手に、反復継続して取引を行うことだよ～。報酬の有無は関係ないね。
自社の社員のみと取引をする場合は、不特定多数じゃないよ。多数の知人や、複数の公益法人と取引するなら、不特定多数だね。
複数の宅地又は建物でも、一括して売却する場合は、反復継続じゃないからね。宅地又は建物を分譲するなら、反復継続だね。
マンション経営をしている人が、物件を複数回に分けて売却する場合は反復継続。さらに相手が不特定多数なら、業になるかも！
マイホームの売却は、宅地又は建物の取引に該当するね。でも、業じゃないから（ １回だけ ）、宅建業じゃないってことかぁ。
（ 業 ① ） 不特定多数 （ ○ 複数・✕ のみ ）
（ 業 ② ） 反復継続 （ ○ 分譲・✕ 一括 ）
行う者
行う者ー原則
宅建業者は、個人業者の場合と法人（ 会社等 ）の場合があるよ。○○クリニックと、医療法人○○のイメージだね。
（ 宅建業者 ）・個人業者 ・法人 ・取引の依頼者
宅建業の取引の依頼者も、該当するから要注意だよ。取引に関与する立場＝取引態様を見極めてね。
良く分わからないときは、考え込まないで、練習問題にチャレンジした方が良いかも。
Bは、自分の宅地又は建物を売買しています！取引態様は、売買ー当事者になりますね…。
自分の宅地又は建物を、直接買主に売却する場合も、宅建業者に買主探しを依頼した場合も、売買ー当事者になるんだよ。
不動産会社じゃなくても、不特定多数を相手に、反復継続して取引を行うと、宅建業者に該当するから気を付けて！
貸借ー当事者（ 貸主・借主 ）は、宅建業じゃない…。②取引は超重要だから、９マス表をもう一度チェック！
E社は、賃貸ショップのことで、賃貸仲介業者と呼ばれるね。媒介＝仲介と考えればOKかな。
行う者ー例外
例外として、宅建業に該当する取引を業として行う場合でも、宅建業者に該当しない者に注意してね～。
Aグループ（ 免許の取得✕ ＆ 規定適用○ ）とBグループ（ 免許の取得✕ ＆ 規制適用✕）に分類すると良いよ。
テストは例外が出題されるんだって。得点GETするために、もうちょっとだけ頑張って！
行う者ー例外A
（ Aグループ ） ・みなし宅建業者 ・信託会社 ・信託銀行
※ 宅建業免許の取得✕ ＆ 宅建業法の規定適用○
宅建業者に、死亡・廃業・合併等があったとき、契約済の取引を結了させる目的の範囲内で行為を行う者が、みなし宅建業者だよ。
相続人や合併新会社は、宅建業免許を取得していなくても、取引を結了させないと、契約者が困っちゃう…。
物件の引渡しや、代金・費用の精算は免許がなくてもOKだね。もちろん、新たな契約はNGですよ。
国土交通大臣に届出した信託会社・信託銀行は、別の法律があって、宅建業免許を取得しなくても、宅建業を行って良いんだよ！
Aグループは、宅建業免許の取得不要なだけ。宅建業法の規定は適用されるから、広告や報酬額の規制等は遵守しきゃダメだね。
行う者ー例外B
（ Bグループ ） ・国 ・地方公共団体 ・住宅供給公社
※ 宅建業免許の取得✕ ＆ 宅建業法の規定適用✕
国・地方公共団体・住宅供給公社は、宅建業免許の取得不要で、さらに宅建業法の規定も不適用です。
テストには、こんな感じで出題されているよ。取引態様と、④行う者（ 例外 ）に気を付けて。
A県は、自分の宅地の売主（ 売買ー当事者 ）。でも、地方公共団体だから、宅建業免許の取得は不要！
B社は、他人の宅地売却の媒介（ 売買ー媒介 ）になるね。宅建業免許の取得が必要です！
Bグループは、宅建業法の規定も不適用だからね～。営業保証金の供託や、重要事項の説明も要らないよ。
組み合わせのパターンは意外と少ない。問題文をよく読んで、取引態様を判別できれば大丈夫！
まとめ
宅建業者は、①宅地又は建物の、②取引を、③業として、④行う者で、宅建業免許の取得が必要ですよ～。
その中でも、②取引が特に重要だよ。９マス表は他のセクションでも使うから、絶対覚えてね。
| 取引態様 | 売買 | 交換 | 貸借 |
| 当事者 （ 自分の ） | ○ | ○ | ✕ |
| 代理 （ 他人の ） | ○ | ○ | ○ |
| 媒介 （ 他人の ） | ○ | ○ | ○ |
宅建士の試験は、宅建業法の規制が出題されます。対象者となる、宅建業者の定義をしっかり把握しておくことが重要です！
宅建業免許を取得するためには、免許基準を満たさなきゃダメ。宅建業者となった後も、様々な規制を受ける。
キーワードを意識して勉強すると、効率的だね。コレ覚えてね！は何度も見直しましょう。
おまけ
お部屋探しで、賃貸ショップへ行くケースを考えてみるよ。オーナー（ 貸主 ）、あなた（ 借主 ）、賃貸ショップ（ 宅建業者 ）ね。
オーナーは、自分の建物の貸主（ 貸借ー当事者 ）だね。宅建業免許は不要、あなたも宅建業免許は不要だよ（ 貸借ー当事者 ）。
賃貸ショップは、他人の建物に対して賃貸借契約を媒介するから、宅建業免許が必要（ 貸借ー媒介 ）。貸借ー代理も同じ。
賃貸ショップが、所有している（ 又は借りている ）建物を貸し出すケースもあるね。貸借ー当事者になるから、宅建業免許は不要！
マンションオーナーやサブリース会社が、貸借ー媒介や貸借ー代理も、業として行うときは、宅建業免許を取得しなきゃいけないよ。
お部屋探しをするときは、スマホやPCを使って、不動産賃貸ポータルサイトを利用するケースが一般的だね～。
リクルート社の SUUMO（ スーモ ）が有名だよ。賃貸ショップの方々に、賃貸物件情報を掲載する場を提供しているね。
リクルート社は、貸借の媒介や代理を行わないから、宅建業者には該当しません。宅建業免許を取得しなくてOKです。
いい部屋を見つけたら、その物件を取り扱っている不動産会社にお問い合わせするシステム。
不動産の売買や賃貸の広告を見るときは、宅建業者の取引態様（ 売主・貸主・媒介・代理 ）もチェックしてみると良いよ。
宅建業法は、宅建業者に免許制度を実施して、その事業に対して必要な規制を行い、購入者等の利益保護、宅地・建物の流通の円滑化を図ることを目的としているよ～。