宅建業法-4 宅建業の免許基準

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今回は宅建業法4回目/15回、テーマは宅建業の免許基準です。

独学で宅建士試験の合格を目指す方や、初学者の方にも分かりやすく、楽しく勉強して頂けるよう、ゆるふわ解説を心掛けています。

ご活用頂ければ幸いです。ゆるふわ宅建士   

宅建業の免許基準

宅建業法は、宅建業者に免許制度を実施して、その事業に対して必要な規制を行い、購入者等の利益保護、宅地・建物の流通の円滑化を図ることを目的としているよ~。

宅建業の免許を取得したい人は、免許基準を満たし、免許権者に対して免許申請書を提出!

免許基準として、欠格事由に該当しないことが必要。対象者が欠格事由に該当していると、宅建業の免許は取得できないよ。

欠格事由に該当するってことは、宅建業免許を取得する資格がないってことだね。分類してちゃんと覚えるよ。

免許の取得後に、対象者が欠格事由に該当すると、免許取消処分になるよ。宅建業を継続できません!

欠格事由の対象者と、欠格事由の分類、欠格事由となる期間がポイントだから、この3つを意識すると良いよ。

コレ覚えてね!( 1 )

( 基準 ) 対象者が、欠格事由に該当しないこと

( 対象 ) ① 個人事業主 ② 法人の役員 ③ 政令使用人

( 分類 ) A 能力信用 B 犯罪 C 不正 D 免許取消 E その他

欠格事由

個人免許の場合は事業主が、法人免許の場合は、法人の役員政令使用人が、欠格事由判定の対象者だよ~。

  1.  事業主( 個人免許の場合 )
  2.  役員( 取締役や執行役、これらと同等以上の支配力を有する者 )
  3.  政令使用人( 支店長や事務所の代表者等で、一定の権限を有する者 )

従業員は対象外で、経営者が欠格事由に該当すると、その会社は宅建業の免許を取得できないってイメージかな。

法人の監査役対象外だから、注意するんだよ。それから、未成年者に関する規定も知っておかないといけないね。

コレ覚えてね!( 2 )

( a ) 営業許可を得ている未成年者  … 本人が対象

( b ) 営業許可を得ていない未成年者 … 法定代理人が対象

未成年者は、営業許可の有無で、欠格事由判定の対象者が変わると。未成年者は宅建業免許を取得できないは✕だね。

ここは、2つしかパターンがないから、練習問題も2つあれば十分だね~。

宅建業の営業許可を得ている未成年者( a )は?

未成年者本人が、欠格事由判定の対象者となります。

役員又は政令使用人に未成年者( a )が居るときは、未成年者本人が欠格事由に該当したら、その法人は宅建業免許を取得できない!

宅建業の営業許可を得ていない未成年者( b )は?

未成年者の法定代理人が、欠格事由判定の対象者となります。

未成年者( b )が居るときは、未成年者の法定代理人が欠格事由に該当したら、その法人は宅建業免許を取得できない!

欠格事由 A. 能力・信用

▷ 心身の故障で、宅建業を適切に営むことができない

対象者が、心身故障で、宅建業を適切に営むことができない場合、欠格事由に該当し、宅建業免許を取得できません。

対象者をもう一度確認してね。事業主・法人の役員政令使用人だからね!

対象者が宅建業を適切に営むことができないと、宅建業免許を取得できないのは仕方ないね…。

購入者等の利益保護、宅地・建物の流通の円滑化を図ることを目的としての免許制度だからね。

▷ 破産手続きの開始決定を受け、復権を得ていない

対象者が、破産手続きの開始決定を受けた場合、復権を得るまでは、欠格事由に該当し、宅建業免許を取得できないよ~。

破産手続きの流れをチェックしておくよ。欠格期間は、破産手続きの開始決定を受けてから、復権を得るまでの間だからね!

  1.  破産手続きの申し立て
  2.  破産手続きの開始決定 … 裁判所が、破産手続きの開始を認める決定を下す。
  3.  復権 … 破産者の権利や資格の制限が消滅し、本来の法的地位を回復する。

欠格事由の該当者が居ると、宅建業免許は取得できないし、すでに免許を取得済の場合は、廃業やその役員の退任等が必要…。

復権を得ると、信用を回復したことになるから、欠格期間は終了!復権を得ると、すぐに宅建業免許を取得できるね。

コレ覚えてね!( 3 )

( 欠格事由 A 能力・信用 )

① 心身の故障で、宅建業を適切に営むことができない

② 破産手続きの開始決定を受け、復権を得ていない

欠格事由 B. 犯罪関係

▷ 暴力団員

対象者が暴力団員の場合、欠格事由に該当し、宅建業免許を取得できなくて、免許後に判明したら、免許取消処分だよ~。

▷ 犯罪名に関係なく、懲役刑・禁固刑に処せられた

対象者が、犯罪名関係なく、懲役刑禁固刑に処せられた場合は、欠格事由に該当し、宅建業免許を取得できないんだよ。

対象者となる法人の役員・政令使用人の中に、禁固刑や懲役刑を受けた人が居ると、さすがに宅建業免許は取得できない…。

▷ 暴力関係の罪・宅建業法違反により、罰金刑に処せられた

対象者が、暴力関係の罪・宅建業法違反により、罰金刑に処せられた場合は、欠格事由に該当し、宅建業免許を取得できないよ。

コレ覚えてね!( 4 )

( 欠格事由 B 犯罪 ) 5年間!

① 暴力団員

② 犯罪名に関係なく、懲役刑か禁固刑に処せられた

③ 暴力関係の罪・宅建業法違反により、罰金刑に処せられた

②と③は似てるから、何かややこしいね…。自分が覚えやすいように、キーワードを整理しなきゃ。

まずは、刑罰を見てみるよ。死刑を除いて、① 懲役 ② 禁固 ③ 罰金 ④ 拘留 ⑤ 過料があるんだ。

  1.  懲役 … 罪名を問わず、欠格事由に該当する
  2.  禁固 … 罪名を問わず、欠格事由に該当する
  3.  罰金暴力関係の罪と宅建業法違反の場合だけ、欠格事由に該当する
  4.  拘留 … 罪名を問わず、欠格事由に該当しない
  5.  過料 … 罪名を問わず、欠格事由に該当しない

①懲役と②禁固は該当する。④拘留と⑤過料は該当しない。③罰金は犯罪名によっては該当する。何となく覚えたかも。

暴力関係の罪と宅建業法違反は、重く扱われるよ~。懲役刑・禁固刑じゃなくても、罰金刑で欠格事由に該当しちゃうからね。

重く扱われるってことは、暴力関係の罪に、どんなものがあるか覚えておかなきゃダメだね。キーワードになりそう。

コレ覚えてね!( 5 )

( 暴力関係の罪 )

・傷害罪 ・暴行罪 ・脅迫罪 ・背任罪

・傷害現場助勢罪 ・凶器準備集合罪

練習問題を用意したよ。○○罪ー□□刑の組み合わせをチェックするんだよ。もちろん、対象者が、だからね。

道路交通法違反で、①懲役刑・②禁固刑・③罰金刑・④拘留・⑤過料の場合は?

①・②は欠格事由に該当します。・④・⑤は欠格事由に該当しません。

詐欺罪で、①懲役刑・②禁固刑・③罰金刑・④拘留・⑤過料の場合は?

①・②は欠格事由に該当します。・④・⑤は欠格事由に該当しません。

傷害罪で、①懲役刑・②禁固刑・③罰金刑・④拘留・⑤過料の場合は?

①・②・は欠格事由に該当します。④・⑤は欠格事由に該当しません。

宅建業法違反で、①懲役刑・②禁固刑・③罰金刑・④拘留・⑤過料の場合は?

①・②・は欠格事由に該当します。④・⑤は欠格事由に該当しません。

先に、□□刑の方をチェックした方が良さそう?犯罪名が関係あるのは、③罰金刑のときだけ!

次に、欠格期間をチェック!いつからいつまで、対象者が欠格事由に該当するかってことだよ~

欠格期間が開始する日と、欠格期間が終了する日が決められていると…。もちろん、一生じゃないよね(笑)

コレ覚えてね!( 5 )

( 欠格期間開始 ) 刑に処せられた日

( 欠格期間終了 ) 刑の執行後、さらに5年経過した日

          ※執行猶予付きは、猶予期間の満了日

欠格期間は、対象者が、刑に処せられた日からスタート。処せられたとは、有罪判決を受け、確定したことを言うよ。

逮捕されただけじゃスタートしない。有罪判決を受けても、控訴・上告中は、刑は確定していないからスタートしない…。

欠格期間終了は、刑の執行後、さらに5年経過した日だよ。刑期が終了してから、さらに5年NGって意味だから要注意!

禁固刑・懲役刑は、判決で言い渡された刑期中、刑事施設に拘置されることで、刑の執行となるよ。

罰金刑は、罰金の納付が刑の執行だよね。罰金納付した日から、さらに5年経過するまでの間、欠格事由に該当しちゃう…。

執行猶予にも注意だよ~。執行猶予は、再犯なく猶予期間が満了すれば、刑の言渡しの効力が消滅するからね。

練習問題を2問用意したよ。これで対象者の欠格期間( 終了 )をマスターしてね。

懲役3年の刑に処せられた場合の欠格期間は?

刑の執行後、5年を経過するまでです。( 3年+5年=8年 )

懲役3年( 執行猶予1年 )の刑に処せられた場合の欠格期間は?

執行猶予期間が満了するまでです。( 1年 )

欠格期間の終了時期が変わるよ。欠格事由には該当するから、対象者の役員が退任しないと、その法人免許取消処分だね。

執行猶予付きの場合でも、欠格期間開始する…。欠格期間の終了が、猶予期間の満了日で、プラス5年じゃない…。

執行猶予期間の満了=欠格期間終了。執行猶予期間が満了すれば、すぐに宅建業免許の取得が可能って問題は、○だね!

欠格事由 C. 不正関係

▷ 申請5年以内に、宅建業に関して、不正・著しく不当な行為を行った

対象者が、申請5年以内に、宅建業に関して、不正・著しく不当な行為を行っていたら、欠格事由に該当するよ~。

▷ 宅建業に関して、不正・不誠実な行為を行うおそれが明らか

対象者が、宅建業に関して、不正・不誠実な行為を行うおそれが明らかな場合も、欠格事由に該当するからね。

対象者に、不正・不当な行為を行った人が居ると、その個人業者・法人に、宅建業免許を与えちゃダメ。

コレ覚えてね!( 6 )

( 欠格事由 C 不正 )

① 宅建業に関して、不正・著しく不当な行為を行った

② 宅建業に関して、不正・不誠実な行為を行うおそれが明らか

欠格事由 D. 免許取消関係

▷ 免許取消処分(☆)を受けた法人の役員

宅建業者が、免許取消処分(☆)を受けると、宅建業者・事業主・法人の役員は、欠格事由に該当しちゃうんだよ。

免許取消処分には、事務所の不確知等があるよ。その中で、免許取消処分(☆)は、特に悪質だから特別扱いだね。

コレ覚えてね!( 7 )

( 宅建業の免許取消処分(☆) )

① 不正に宅建業免許を取得したことで、免許取消処分

② 業務停止処分に違反したことで、免許取消処分

③ 業務停止処分事由に該当し、特に重いため、免許取消処分

宅建業者A社が、免許取消処分(☆)を受けると、A社とA社の役員が欠格事由に該当だよ。さらに、欠格期間は5年ね。

A社の役員は、免許取消処分の日から5年間、欠格事由に該当…。新会社を設立( 役員に就任 )しても、その会社は免許不可!

D. 免許取消関係の対象者は、法人の役員なんだよね。政令使用人と監査役は対象外ってことかな?

D. 免許取消関係の対象者には、政令使用人と監査役は含まれないよ。いじわる問題として出題されるから気を付けようね。

▷ 免許取消処分(☆)を受ける前に、廃業届出をした法人の役員

免許取消処分(☆)を受けることを察知した宅建業者の役員が、その宅建業者を廃業させちゃうパターンが考えられるね~。

免許権者が、宅建業者に対して処分を行うときには、必ず聴聞( 宅建業者に弁明の機会を与えること )が行われんだよ。

  1.  通知 … 宅建業者に対して、聴聞の期日・場所が通知される
  2.  公示 … 聴聞の期日・場所が公示される (☆)
  3.  聴聞 … 公開による弁明の機会が与えられる
  4.  処分 … 指示処分・業務停止処分・免許取消処分が決定する (☆)
  5.  公告 … 業務停止処分・免許取消処分は、公告される

聴聞の公示日から、免許取消処分までの間に、廃業等の届出をした宅建業者&宅建業者の役員は、欠格事由に該当するよ~。

特に悪質な行為をしていなければ、聴聞で弁明できるね。宅建業者を廃業させる=ギルティーってことかな…。

①・②・③を理由とする免許取消処分(☆)の聴聞だよね。他の理由で免許取消処分は、対象じゃないから気を付けなきゃ。

▷ 免許取消処分(☆)の聴聞の公示日60日以内に、法人の役員

もう一つ、免許取消処分(☆)を受けることを察知した宅建業者の役員が、退任しちゃうパターンが考えられるよ~。

聴聞の公示日60日前から、免許取消処分までの間に、その宅建業者の役員就任していた者が、欠格事由に該当だね。

特に悪質な免許取消処分(☆)に関与していたと判断されちゃうってことだね。キーワードを整理しなきゃ覚えられないよ…。

免許取消処分(☆)の3つと、宅建業者・役員( 政令使用人 ✕・監査役 ✕ )・欠格・5年・聴聞・廃業・退任かな。

コレ覚えてね!( 8 )

( 欠格事由 D 免許取消 ) 5年間!

① 免許取消処分(☆)を受けた、法人の役員

② 免許取消処分(☆)を受ける前に、廃業届出をした法人の役員

③ 免許取消処分(☆)の聴聞の公示日60日以内に、法人の役員

欠格事由 E. その他

▷ 事業活動を支配する者が暴力団員

事業活動を支配する者が暴力団員だと、宅建業免許を申請しても、免許を取得できないよ~。

▷ 免許の申請書に、虚偽の記載・重要な事実の記載を欠く

免許の申請書に、虚偽の記載をする、重要な事実の記載を欠くと、宅建業免許を申請しても、免許を取得できません。

▷ 事務所に、法定数の成年者である専任宅建士を設置していない

事務所に、法定数の成年者である専任宅建士を設置していないと、宅建業免許を申請しても、免許を取得できないよ~。

事務所には、役員を除くすべての従業者の5人1人以上の割合で、専任宅建士を設置しなきゃダメ!

ふむふむ。先に事務所と専任宅建士を設置してからじゃないと、宅建業免許を取得できないってことになるね!

コレ覚えてね!( 9 )

( 欠格事由 E その他 )

① 事業活動を支配する者が、暴力団員

② 免許の申請書に、虚偽の記載・重要な事実の記載を欠く

③ 事務所に、法定数の成年者である専任宅建士を設置していない

まとめ

宅建業は免許制度だから、免許を取得するための免許基準があるよ。対象者が、欠格事由に該当しないことだね~。

審査対象となる、対象者が重要。従業員全員が対象じゃなくて、経営者のイメージ。

対象者に欠格事由に該当する人が居ると、免許は取得できないし、すでに免許取得済の場合は、退任させないと免許取消処分

欠格事由は、A 能力・信用 B 犯罪 C 不正 D 免許取消 E その他に分類すると、整理して覚えやすいです!

コレ覚えてね!( 1 )

( 基準 ) 対象者が、欠格事由に該当しないこと

( 対象 ) ① 個人事業主 ② 法人の役員 ③ 政令使用人

( 分類 ) A 能力信用 B 犯罪 C 不正 D 免許取消 E その他

欠格事由に該当する期間( いつからいつまで )は、ややこしいよ。5年!は特に気を付けないとね~。

コレ覚えてね!( 3 )

( 欠格事由 A 能力・信用 )

① 心身の故障で、宅建業を適切に営むことができない

② 破産手続きの開始決定を受け、復権を得ていない

コレ覚えてね!( 5 )

( 欠格事由 B 犯罪 ) 5年間!

① 暴力団員

② 犯罪名に関係なく、禁固刑・懲役刑に処せられた

③ 暴力関係の罪・宅建業法違反により、罰金刑に処せられた

コレ覚えてね!( 7 )

( 欠格事由 C 不正 )

① 宅建業に関して、不正・著しく不当な行為を行った

② 宅建業に関して、不正・不誠実な行為を行うおそれが明らか

コレ覚えてね!( 8 )

( 欠格事由 D 免許取消 ) 5年間!

① 免許取消処分(☆)を受けた、法人の役員

② 免許取消処分(☆)を受ける前に、廃業届出をした法人の役員

③ 免許取消処分(☆)の聴聞の公示日60日以内に、法人の役員

コレ覚えてね!( 9 )

( 欠格事由 E その他 )

① 事業活動を支配する者が、暴力団員

② 免許の申請書に、虚偽の記載・重要な事実の記載を欠く

③ 事務所に、法定数の成年者である専任宅建士を設置していない

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