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今回は宅建業法6回目／15回、テーマは事務所等の制限です。
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事務所等の制限
規制は、A～Eの５種類に分類だね。違反した宅建業者は、監督処分や罰則の対象になっちゃうよ。
（ 規制5種類 ）
A 事務所等 B 広告 C 業務 D 自ら売主 E 報酬額
今回は、A 事務所等の制限ついて解説するね。宅建業者の事務所等には、設置しなきゃいけない物（ 者 ）が決められているよ～。
| 標識 | 宅建士 | 報酬額 | 名簿 | 帳簿 | 届出 | |
| 事務所 | ○ | １/５ | ○ | ○ | ○ | ✕ |
| 案内所等-○契 | ○ | １人 | ✕ | ✕ | ✕ | ○ |
| 案内所等-✕契 | ○ | ✕ | ✕ | ✕ | ✕ | ✕ |
設置しなきゃいけない物は、① 標識・② 宅建士・③ 報酬額・④ 名簿・⑤ 帳簿の5つだね。
まずは、事務所等の分類が重要。A 事務所 B 案内所等ー○契 C 案内所等ー✕契の３つを合わせて、事務所等と言うよ！
（ 事務所等の分類 ）
A 事務所 B 案内所等ー○契 C 案内所等ー✕契
B 案内所等ー○契 … 契約締結又は買受申込を受ける
C 案内所等ー✕契 … 契約締結又は買受申込を受けない
案内所等は、とりあえずモデルルームをイメージしてね。○契か✕契かが重要になるよ～。
案内所等は、契約締結又は買受申込を受ける場合は、案内所等ー○契で、受けない場合は案内所等ー✕契に分類…。
事務所
事務所は、宅建業者の拠点だね～。① 標識・② 専任宅建士・③ 報酬額・④ 名簿・⑤ 帳簿の全てを設置する義務があるよ。
- 主たる事務所（ 本店 ）
- 従たる事務所（ 支店 ）
- 継続的に業務を行える施設で、契約締結権限を有する使用人を置く場所
① 主たる事務所（ 本店 ）は、宅建業を営んでいるか、従たる事務所（ 支店 ）が宅建業を営んでいると、事務所になるよ。
② 従たる事務所（ 支店 ）は、宅建業を営んでいる場合のみ、宅建業法上の事務所になるからね～。
○○支店は宅建業法上の事務所で、□□支店は宅建業法上の事務所じゃないって企業は、たくさんあるってことになるね。
△△支店で宅建業を営む場合は、本社も宅建業の事務所だからね。△△支店と本社の両方に、①～⑤を設置だよ。
まずは事務所を覚えなきゃ。次に事務所以外の場所を、案内所等ー○契と、案内所等ー✕契に分類だね。
案内所等
下記の①～⑤を、案内所等と言うよ。覚えられないから、案内所等＝モデルルームで良いよ～。
- 継続的に業務を行える施設で、契約締結権限を有する使用人を置かない場所
- 一団の宅地又は建物の分譲を行う案内所
- 他の宅建業者が行う、一団の宅地又は建物の分譲の、代理・媒介を行う案内所
- 展示会等の催しを実施する場所
- 一団の宅地又は建物の分譲を行う際の、その宅地又は建物の所在地
案内所等で、契約締結又は買受申込を受ける場所は○契、受けない場所が✕契。こっちが重要だからね。
B 案内所等ー○契 … 契約締結又は買受申込を受ける
C 案内所等ー✕契 … 契約締結又は買受申込を受けない
| 標識 | 宅建士 | 報酬額 | 名簿 | 帳簿 | 届出 | |
| 事務所 | ○ | １/５ | ○ | ○ | ○ | ✕ |
| 案内所等-○契 | ○ | １人 | ✕ | ✕ | ✕ | ○ |
| 案内所等-✕契 | ○ | ✕ | ✕ | ✕ | ✕ | ✕ |
案内所等にも、① 標識を設置をしなきゃダメ。③ 報酬額・④ 名簿・⑤ 帳簿は、設置しなくてもOK！
案内所等の○契と✕契は、② 専任宅建士の設置義務が違うんだよ～。よく見てね！
案内所等ー○契には、② 専任宅建士を１人以上設置、案内所等ー✕契には、専任宅建士を設置する必要なしです！
契約締結又は買受申込を受ける場所は重要だから、専任宅建士を設置しないといけんだよ。（ １人でもOK ）
専任宅建士が設置されてるモデルルームと、設置されてないモデルルームが存在する！① 標識に書いてそう。
標識
宅建業者は、公衆の見やすい場所に、標識を設置しなきゃダメだよ～。無免許営業の防止や、責任の所在を明確にするため！
標識は、① 事務所 ②案内所等ー○契 ③案内所等ー✕契の、全ての場所に設置だよ。目的を考えると当然だね。
標識は、宅建業者票って名前なんだね。専任宅建士の氏名も記載事項だから、案内所等ー○契と✕契が判別できる！
分譲中のマンションや土地には、売主がその物件の所在地に標識を設置しなきゃダメって覚えておいてね～。
モデルルームを設置したのはB社だから、B社の標識が掲示されてるね。分譲中のマンションには、売主A社の標識。
専任宅建士
宅建業者は、法定数の成年者である専任宅建士を設置しなきゃダメです～。法定数は、事務所等の種類によるよ。
事務所には、役員を除くすべての従業者の５人に１人以上割合で、案内所等ー○契には、１人以上だよ。
（ 専任宅建士 ） 事務所 … 従業者の1/5以上の割合
（ 専任宅建士 ） 案内所等ー○契 … 1人以上
事務所に設置している、成年者である専任宅建士の人数が、法定数を下回っちゃうと、２週間に補充しなきゃダメだよ。
成年者は、成年に達した者で、専任は、その事務所（ 案内所等 ）で、専ら業務に従事していることだね！
同時にA社とB社の専任宅建士にはなれないね。宅建業者は、専任宅建士を法定数確保しなきゃ。
専任宅建士を増員しないと、社員数を増やせない会社もあるってことかぁ…。宅建士資格を持ってると、優遇されやすそう。
専任宅建士になるためには、宅建士試験に合格し、受験地の都道府県知事に、宅建士の資格登録をしなきゃダメだよ。
未成年者の規定にも気を付けて。法定代理人から営業許可を得ていないと、宅建士の資格登録ができないからね。
（ 未成年者 ） 営業許可○ … 宅建士資格登録○・専任宅建士✕
（ 未成年者 ） 営業許可✕ … 宅建士資格登録✕・専任宅建士✕
宅建業免許は…。営業許可を得ていない未成年者は、法定代理人が欠格事由に該当しなければOKだったね。
未成年者は、法定代理人から営業許可を得ていると、宅建士資格登録はできるけど、成年者である専任宅建士にはなれない…。
報酬額
宅建業者は、事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、国土交通大臣が定めた報酬額を掲示しなきゃダメだよ～。
事務所ごとがポイントだね。案内所等ー○契と、案内所等ー✕契は、事務所じゃないよ。
事務所には、案内所等ー○契と✕契は含まれない。事務所等だったら、案内所等も含まれる…。
事務所には報酬額を掲示しなきゃダメ、案内所等には報酬額を掲示しなくてOKってことだね。
従業者名簿
宅建業者は、事務所ごとに、従業者名簿を備え付け。最終の記載をした日から、１０年間保存義務があります～。
事務所ごとに…。本店の従業者名簿は本店に、支店の従業者名簿は支店にそれぞれ保管で、案内所等には不要かな！
従業員名簿には、氏名・性別・生年月日の他に、主たる職務内容・その事務所の専任宅建士であるか否かも記載だね。
従業者となった日、なくなった日も記載ですね～。従業者が退職した場合には、退職した日付を記載ですよ。
退職した日じゃなくて、退職した日付を記載した日から、１０年間保存ですね…。
宅建業者は、取引の関係者から請求があった場合は、従業者名簿を閲覧させなきゃダメなんだよ～。
取引の関係者は、その従業者がホントに在籍してるかチェックしたいから、従業者名簿を見せてって言えるね！
帳簿
宅建業者は、事務所ごとに、宅地又は建物の取引の帳簿を作成し、保存しないとダメです～。
事務所ごとに…。本店の取引帳簿は本店に、支店の取引帳簿は支店に。案内所等には不要かな！
取引帳簿の保存期間は、年度末に閉鎖した日から５年間（ 新築住宅に関しては10年間 ）だよ。
帳簿は、取引があった都度（つど）記載。取引年月日・宅地又は建物の所在や面積・取引金額や報酬額…等々を記載だね。
従業者名簿と違って、取引の関係者から請求があった場合でも、取引帳簿は閲覧させる義務なしですよ。
取引帳簿には、取引金額や報酬額等が記載されてるから…。取引の関係者だからって、見せるわけにはいかないね。内緒！（笑）
（ 名簿 ） 事務所ごと・閲覧させる義務あり・保存10年
（ 帳簿 ） 事務所ごと・閲覧させる義務なし・保存5年（ 10年 ）
従業者証明書
それからもう1つ、宅建業者は、従業者に従業者証明書を携帯させなければいけません。
名刺や宅建士証で代用はNGだよ。従業者証明書を携帯させていないような宅建業者は、信用されないからね。
従業者は、取引の相手方から請求があった場合、従業者証明書を提示する義務があるよね。
従業者名簿と同じパターンかな。社員じゃなかったら、びっくりするよ（笑）ちゃんと会社の印鑑が押されているはず。
案内所等の設置届出
ラストが案内所等の設置届出。宅建業者は、案内所等ー○契を設置する場合、設置届出をしなきゃダメなんです～。
契約締結又は買受申込を受ける案内所等＝案内所等ー○契だから、事務所と案内所等ー✕契は、対象外…。
① 届出先 ② 届出時期 ③ 届出事項も覚えてね。届出義務者は、もちろん、案内所等ー○契を設置する宅建業者だよ。
① 免許権者 ＆ 案内所等の所在地管轄の都道府県知事
② 業務開始の10日前までに
③ 所在地・業務内容・期間・専任宅建士の氏名
届出先は、複数になる可能性があるね。免許権者と、案内所等ー○契を設置する都道府県知事、それぞれに届出…。
国土交通大臣に対しては、主たる事務所の所在地管轄の都道府県知事を経由して設置届出！
まとめ
▷ 事務所等の分類
まずは、事務所等は３種類に分類することが重要だね～。それから、案内所等を○契と✕契に分けてね。
主たる事務所＝本店、従たる事務所＝支店、案内所等は、モデルルームをイメージ…。
案内所等ー○契と案内所等ー✕契は、契約締結又は買受申込を受けるかどうかで区別だよ。
（ 事務所等の分類 ）
A 事務所 B 案内所等ー○契 C 案内所等ー✕契
B 案内所等ー○契 … 契約締結又は買受申込を受ける
C 案内所等ー✕契 … 契約締結又は買受申込を受けない
▷ 設置する物
① 標識は、事務所等の全てに、② 専任宅建士は、事務所には従業者の５人に１人以上、案内所等ー○契には１人以上！
表に整理しておくと覚えやすいね。③ 報酬額・④ 名簿・⑤ 帳簿は、事務所ごとに設置で、案内所等には設置しなくてOKと。
| 標識 | 宅建士 | 報酬額 | 名簿 | 帳簿 | 届出 | |
| 事務所 | ○ | １/５ | ○ | ○ | ○ | ✕ |
| 案内所等-○契 | ○ | １人 | ✕ | ✕ | ✕ | ○ |
| 案内所等-✕契 | ○ | ✕ | ✕ | ✕ | ✕ | ✕ |
事務所ごとにってとこポイント。④ 名簿・⑤ 帳簿は、本店に一括して備えていてもダメ。
案内所等ー○契を設置するときは、業務開始の10日前までに、案内所等の設置届出をしなきゃダメです～。
案内所等の設置届出の届出先は、免許権者＆案内所等の所在地管轄の都道府県知事。両方だから気を付けて！
① 免許権者 ＆ 案内所等の所在地管轄の都道府県知事
② 業務開始の10日前までに
③ 所在地・業務内容・期間・専任宅建士の氏名
宅建業法は、宅建業者に免許制度を実施して、その事業に対して必要な規制を行い、購入者等の利益保護、宅地・建物の流通の円滑化を図ることを目的としているよ～。