独学で宅建士試験の合格を目指す方々へ、無料解説始めました。
今回は宅建業法8回目／15回、テーマは業務上の制限です。
独学で宅建士試験の合格を目指す方や、初学者の方にも分かりやすく、楽しく勉強して頂けるよう、ゆるふわ解説を心掛けています。
ご活用頂ければ幸いです。ゆるふわ宅建士
業務上の制限
規制は、A～Eの５種類に分類だね。違反した宅建業者は、監督処分や罰則の対象になっちゃうよ。
（ 規制5種類 ）
A 事務所等 B 広告 C 業務 D 自ら売主 E 報酬額
今回は、C 業務上の制限ついて解説するね。宅建業者・従業員が、業務上やっちゃダメないこと、やらなきゃダメなことだよ。
どの業種にも当てはまることが多くて、一般常識があれば大丈夫！これを知らない人は、会社のみんなに迷惑をかけるよ。
業務上の制限に関する問題を間違える人は、宅建士の資格を有するにふさわしくないと思われちゃうね。
① 守秘義務 ② 強引な営業の禁止
③ 断定的判断の提供禁止 ④ 重要な事実の告知義務
⑤ 手付貸与等の禁止 ⑥ 預り金の返還拒否の禁止
⑦ 不当な高額報酬の要求禁止 ⑧ 供託所等の説明義務
守秘義務
宅建業者・従業員は、正当な理由なしに、業務上知り得た秘密を、他に漏らしちゃダメです～。
正当な理由がある場合は対象外だよ。本人の承諾を得ているときや、裁判で証言を求められたときだね。
取引の相手方に、真実を告げる必要がある場合は、正当な理由があると言えるよ！
もちろん、宅建業を廃業した後や、従業員ではなくなった後も、守秘義務があるよね。
個人情報の取り扱いや社内規定を、従業員に徹底させないと大変なことになっちゃうよ。
強引な営業の禁止
宅建業者・従業員は、営業するときに、商号・氏名・勧誘目的であることを告げなきゃダメだよ～。
私生活の平穏を害する方法で営業を行ったり、相手を困惑させる勧誘を行ったりすることもNGだからね。
迷惑な時間に電話・訪問したり、引き続き勧誘を受けることを拒否している相手に、勧誘を継続したりしちゃダメ。
勧誘の継続には特に注意です。業務停止処分を受けた事例もあるらしいよ。
断定的判断の提供禁止
宅建業者・従業員は、利益が生じることが確実であると誤認させるような、断定的判断を提供しちゃダメだよ～。
将来におけるその価額、将来において消費者が受け取るべき金額、将来における変動が不確実な事項についてですね。
「 値下がることはない 」「 絶対に儲かる 」なんて表現を使っちゃダメってことだね。
相手が誤認したかどうかは関係ないよ。断定的判断を提供する行為自体が禁止です！過失の場合も免責されないからね。
管理職に就いてる人は、営業マンのセールストークを把握していて当然だよね。
重要な事実の告知義務
宅建業者・従業員は、取引の相手方が、判断に重要な影響を及ぼす事項について、告知義務があるよ～。
不実を告げてはいけません！故意に重要な事実を告げないことも禁止だからね。
他殺や自殺があった物件は、一般的に事故物件と呼ばれるね。心理的瑕疵と言って、買主に告知しなきゃいけないよ。
これは最近ルールが改正されて、賃貸物件の場合は、告知義務がある期間は３年間になったらしい。
法律やガイドラインは改正されることがあるから、情報収集を欠かさないようにしないとですね。
手付金の貸与等の禁止
宅建業者・従業員は、手付金を貸し付ける等の信用供与により、契約締結を誘引しちゃダメです～。
ワードが難しいから、○と✕に分けておいたよ。過去問等で何度か練習しておいてね。
（ 手付金の貸与等の禁止：✕ ）
手付金の貸付・立替・後払い・分割払い・約束手形
営業マンが手付金を貸し付けたり、立て替えたりしちゃダメ。後払いや分割払いにすることも禁止。
（ 手付金の貸与等の禁止：○ ）
手付金や代金の減額・手付金を金融機関からの融資に含む
手付金を減額したり、売買代金を値引きしたりすることは、何も問題ないからね～。
手付金を金融機関からの融資に含むことも禁止じゃないよ。いじわる問題になりやすいから、気を付けて。
宅建業者が手付金を貸与する＝✕、手付金を金融機関からの融資に含む＝○ってことだね！
契約をGETしたくても、会社に内緒で手付金を立て替えたり、貸し付けたりすると、大きなトラブルに発展する可能性が高いね。
とりあえず売買契約書にサインを…。手付金は私が一時的に立て替えておきますので、みたいな感じ。ダメだよ～。
手付金を受け取っていないのに、領収証を発行するなんて、もちろんNGですよ。
預り金の返還拒否の禁止
宅建業者は、契約が成立しなかった場合、申込金・手付金・中間金等の預り金を速やかに返還しなきゃダメだよ～。
買主が、手付放棄により契約解除した場合、クーリング・オフにより契約の申込を撤回した場合等があるよ。
購入者等の利益保護が目的だから当然。正当な理由なく、契約の解除を拒むことや、妨げることも禁止！
不当な高額報酬の要求禁止
宅建業者が、売買や貸借の代理・媒介契約を成立させたときに、依頼者から受領できる報酬の上限額が規定されてるよ～。
不当な高額報酬を受け取ることはもちろん、要求すること自体が禁止！違反者には重い罰則規定。
１年以下の懲役・100万円以下の罰金になる可能性があるよ。絶対にやっちゃダメだね。
供託所等に関する説明義務
宅建業者は、契約成立までの間に、相手方に対して、供託所及びその所在地について説明しなきゃダメだよ～。
営業保証金制度の場合は、主たる事務所の最寄りの供託所、弁済業務保証金制度の場合は、供託所が東京法務局だね。
供託所等については、契約成立までに説明だよ～。でも、重要事項説明書に記載して説明する必要はないよ。
取引の相手方が、宅建業者の場合には、供託所等に関する説明義務はないことにも注意です！
宅建業者間では、適用されない規制がいくつかあるんだね。後で一覧にして整理しておくよ。
まとめ
業務上の制限は、宅建業者・従業員が気を付けて、業務に取り組まなきゃいけないことだね～。
① 守秘義務 ② 強引な営業の禁止
③ 断定的判断の提供禁止 ④ 重要な事実の告知義務
⑤ 手付貸与等の禁止 ⑥ 預り金の返還拒否の禁止
⑦ 不当な高額報酬の要求禁止 ⑧ 供託所等の説明義務
顧客とのトラブルが発生しやすそう。宅建士以外の従業員にも周知徹底している宅建業者は、良い宅建業者と言えるね。
トラブルになりそうなときは、消費者センターや弁護士等に相談だね。ネットにクレームを書き込みしても意味ないよ。
その宅建業者の免許権者か、加入している保証協会に言うと、話が早いよ。責任者は呼び出されて厳重注意を受けるね！
業務停止処分や免許取消処分を受けると、宅建業者は事業継続が困難になるから、さっさと非を認めると思います。
免許制度って、そういうことだよね！宅建業法は、購入者等の利益保護と宅地・建物の流通の円滑化が目的。
宅建業法は、宅建業者に免許制度を実施して、その事業に対して必要な規制を行い、購入者等の利益保護、宅地・建物の流通の円滑化を図ることを目的としているよ～。