【 宅建業法-16 】その他

【 宅建業法 §96 】住宅瑕疵担保履行法１

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　宅建業者は、販売した新築住宅に瑕疵（ かし ）があれば、補修を行う責任があります

　ですが、その宅建業者が倒産してしまった場合、責任を果たすことができません

　瑕疵とは、隠れた欠陥のことです

補修してもらえないと、買主は困りますね

　万が一に備えて、補修を行うための資力を確保しておく必要があります

『 資力確保措置 』と言います

　まずは、資力確保措置が必要なケースをチェックしましょう

Check Point ①
  • 売主 ＝ 宅建業者　＆　買主≠宅建業者
  • 新築住宅の販売

宅地や中古住宅を販売する場合は、対象外ですね

売買の媒介のときも対象外

　自ら売主制限の条件に『 新築住宅 』が追加されていると考えましょう

　資力確保措置の方法は、保険契約の締結と、保証金の供託のどちらかです

Check Point ②
  • 資力確保措置 A（ 保険 ）： 住宅販売瑕疵担保責任保険

　　⇒ 保険金が支払われる

  • 資力確保措置 B（ 供託 ）： 住宅販売瑕疵担保保証金

　　⇒ 保証金から弁済される

損害が発生しても、保険金か保証金で買主利益を保護する仕組みですね

　宅建業者は、買主に書面を交付して説明しなければなりません

　説明時期は、売買契約締結までです

住宅瑕疵担保履行法

■ 1/13　難易度★☆☆　重要度★★★
誤っている（ R3.10-45-1改 ）

新築住宅の買主が建設業者の場合には、保証金供託又は保険契約締結は不要

  • 資力確保措置 ①　売主 ＝ 宅建業者　買主 ≠ 宅建業者

Bが建設業者である場合、Aは、Bに引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負わない

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■ 2/13　難易度★☆☆　重要度★★★
誤っている（ H25-45-1改 ）

新築住宅の買主が建設業者の場合には、保証金供託又は保険契約締結は不要

  • 資力確保措置 ①　売主 ＝ 宅建業者　買主 ≠ 宅建業者

Bが建設業者である場合、Aは、Bに引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負わない

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■ 3/13　難易度★☆☆　重要度★★★
誤っている（ H23-45-1改 ）

建設業者が買主となる新築住宅の売買契約を締結する場合、資力確保措置は不要

  • 資力確保措置 ①　売主 ＝ 宅建業者　買主 ≠ 宅建業者

宅地建物取引業者は、自ら売主として建設業者である買主との間で新築住宅の売買契約を締結し、当該住宅を引き渡す場合、資力確保措置を講じる必要はない

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■ 4/13　難易度★☆☆　重要度★★★
誤っている（ H22-45-1改 ）

宅建業者である買主と新築住宅の売買契約を締結する場合、資力確保措置が不要

  • 資力確保措置 ①　売主 ＝ 宅建業者　買主 ≠ 宅建業者

宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地建物取引業者である買主との間で新築住宅の売買契約を締結し、当該住宅を引渡す場合、資力確保措置を講ずる義務を負う

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■ 5/13　難易度★☆☆　重要度★★★
誤っている（ R2.10-45-4改 ）

買主が宅建業者の場合も、引渡した新築住宅について保証金供託又は保険契約締結は必要

  • 資力確保措置 ①　売主 ＝ 宅建業者　買主 ≠ 宅建業者

買主Bが宅地建物取引業者である場合であっても、Aは、Bに引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う

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■ 6/13　難易度★☆☆　重要度★★★
誤っている（ H27-45-1改 ）

宅建業者である買主と新築住宅の売買契約を締結する場合、保証金供託又は保険契約締結必要

  • 資力確保措置 ①　売主 ＝ 宅建業者　買主 ≠ 宅建業者

宅地建物取引業者は、自ら売主として宅地建物取引業者である買主との間で新築住宅の売買契約を締結し、その住宅を引き渡す場合、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う

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住宅瑕疵担保履行法 ② 　新築住宅・販売

■ 7/13　難易度★☆☆　重要度★★★
誤っている（ R1-45-1改 ）

新築住宅の販売及び売買を媒介する場合、保証金供託又は保険契約締結が必要

  • 資力確保措置 ②　○ 新築住宅（ 売主 ）
  • 資力確保措置 ②　× 新築住宅（ 媒介 ）

宅地建物取引業者は、自ら売主として新築住宅を販売する場合だけでなく、新築住宅の売買の媒介をする場合においても、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う

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■ 8/13　難易度★☆☆　重要度★★★
誤っている（ H30-45-1改 ）

新築住宅の販売及び売買を媒介する場合、保証金供託又は保険契約締結が必要

  • 資力確保措置 ②　○ 新築住宅（ 売主 ）
  • 資力確保措置 ②　× 新築住宅（ 媒介 ）

宅地建物取引業者は、自ら売主として新築住宅を販売する場合及び新築住宅の売買の媒介をする場合において、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う

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■ 9/13　難易度★☆☆　重要度★★★
誤っている（ H26-45-2改 ）

新築住宅の販売だけでなく、売買を媒介する場合も、保証金供託又は保険契約締結が必要

  • 資力確保措置 ②　○ 新築住宅（ 売主 ）
  • 資力確保措置 ②　× 新築住宅（ 媒介 ）

宅地建物取引業者は、自ら売主として新築住宅を販売する場合だけでなく、新築住宅の売買の媒介をする場合においても、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う

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■ 10/13　難易度★☆☆　重要度★★★
誤っている（ H22-45-3改 ）

新築住宅の販売だけでなく、売買を媒介する場合も、資力確保措置を講ずる義務を負う

  • 資力確保措置 ②　○ 新築住宅（ 売主 ）
  • 資力確保措置 ②　× 新築住宅（ 媒介 ）

宅地建物取引業者は、自ら売主として新築住宅を販売する場合だけでなく、新築住宅の売買の媒介をする場合においても、資力確保措置を講ずる義務を負う

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■ 11/13　難易度★★☆　重要度★★★
誤っている（ R2.10-45-1改 ）

媒介を依頼した宅建業者が資力確保措置を講じていれば、売主の宅建業者は不要

  • 資力確保措置 ②　○ 新築住宅（ 売主 ）
  • 資力確保措置 ②　× 新築住宅（ 媒介 ）

Aが媒介依頼した宅地建物取引業者又はBが住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をしていれば、売主Aは住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う必要はない

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住宅瑕疵担保履行法　特約

■ 12/13　難易度★☆☆　重要度★★★
誤っている（ R3.12-45-1改 ）

買主の承諾がある場合、保証金供託又は保険契約締結は不要

  • 資力確保措置（ 保険 ）： 住宅販売瑕疵担保責任保険
  • 資力確保措置（ 供託 ）： 住宅販売瑕疵担保保証金

Aは、買主Bの承諾を得た場合には、Bに引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行わなくてもよい

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■ 13/13　難易度★☆☆　重要度★★★
誤っている（ R3.10-45-4改 ）

瑕疵担保責任を負わない特約がある場合、保証金供託又は保険契約締結は不要

  • 資力確保措置（ 保険 ）： 住宅販売瑕疵担保責任保険
  • 資力確保措置（ 供託 ）： 住宅販売瑕疵担保保証金

AB間の新築住宅の売買契約において、当該新築住宅の構造耐力上主要な部分に瑕疵があってもAが瑕疵担保責任を負わない旨の特約があった場合、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務はない

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